中国的房价泡沫，可能比你想象的小得多

虽然中国的土地制度非常独特，但只要土地有市场、有价格，就可以用政府模拟市场经济，在有需求的房价高的地方多供给建设用地，多造房子，真正解决住房的供需空间错配问题，才是房地产市场健康发展的长效机制。

来源:商业进化论(ID:Biz-World)

作者:陆铭，经济学家、上海交通大学经济学院教授

如果在中国经济当中挑一个焦点式的话题，特别是老百姓普遍关注的话题，莫过于房价的问题。中国的房价其实背后是牵一发而动全身的，既涉及到住房问题，也涉及到土地问题。包括最近地方政府债务问题，其实也跟住房市场有关，而且关于未来房价的判断本身也跟我们如何理解地方政府的债务形成有关，这些都是相互关联的问题。有些东西看起来离大家比较远，其实就在我们身边，所以我们挑了关于中国的房价的问题跟大家分享。

空间错配的问题

我把题目叫做“中国的城市与房价”，首先开宗明义把观点先抛出来，中国房价是空间错配的问题，表现出的是供需的空间错配。这句话又可以翻译成更加通俗的版本，就是在中国房地产市场上“有需求的地方没供给，有供给的地方没需求”。为了解释这句话，我想做一些更加详细的背景梳理，帮助大家理解这个问题。

首先，在过去十多年时间里，中国的人口流动方向，——我借用中国的古话，——是“人往高处走”，高处指什么？更好的收入和更多的就业机会，所以人口流动方向总体来讲是往中国东部走，往大城市走，当然这里大城市包括中西部大城市。

但是我国的土地配置却出现了与人口流动相反的情况。我们国家土地不是私有的。在美国这样的国家，纽约的房价很贵，各位如果把自己想象成房地产开发商，美国人口大量流入纽约的时候，你会干什么？我想答案非常简单，到纽约周围去买地造房子。但是在中国，由于土地不是私有的，城市用地用官方的词汇叫“建设用地”，这是被指标化的，这个指标由中央政府配置。为了追求地区和地区之间的“平衡发展”，从2003年以后建设用地指标是“往低处走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一个矛盾，——人往高处走，地往低处走。

这样一来，导致中国出现一个现象，人的配置和地的配置脱节。另外一个表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。但是，这个现象不是全国的现象，它主要是在中西部和人口流出地。结果导致我刚刚讲的，有需求的地方没供给，有供给的地方没有需求。

人往高处走

首先我们来看“人往高处走”的现象。我们先看这两张图，分别对应2000年和2010年，这个图上比较深的颜色，表示在当地这个地方吸引外来人口数量比较多。颜色深的地方分布就很清楚，第一集中在沿海地区，第二集中在大城市，包括中西部大城市。我用两句话概括为什么这样。第一，规模经济，人和企业集中在一起发展，效率高，成本低。开企业的都知道，你是愿意把企业开在离上下游企业和消费者比较近的地方，还是远离上下游企业和消费者的地方？肯定是在一起比较有效率。第二，中国为什么沿海地区发展比较好？道理很简单，因为当今人类的技术条件，使得海洋贸易所运用的水运成本是远远低于其他运输成本，远远低于铁路运输和公路运输。在国际贸易里，海运是主导方式，使得国际国内的投资在离海岸线比较近的地方，可以节省贸易成本。