深度丨人口流入越多的三四线城市房地产市场越好，真的吗？

此轮房地产周期中，三四线城市表现超过预期。2016年10月国家发布调控政策，三四线热度却在高压下持续扩散。但随着调控政策的蔓延、去库存渐近尾声，以及棚改货币化安置将逐步退出等影响，市场上也有诸多的声音，质疑三四线城市将迎来下行拐点。我们在之前的报告中，曾经提出过三四线城市正在经历体系化的复苏，预计仍有3至5年的机会。

《棚改不改三四线城市大势，预计未来3至5年仍有机会》

在研究城市房地产市场空间的过程中，城市人口变化能直接影响房地产市场需求。普遍认为，常住人口流入是房价推升、住房需求释放的必要条件，常住人口持续流入的三四线城市未来房地产市场更有发展机会。

但从我们观测的三四线城市过去十年的房价涨幅来看，常住人口持续流入的城市房价涨幅表现并不是最好的，房价涨幅位于前20的三四线城市中，有13个城市处于常住人口流出的状态。

由此可见，人口净流入非房价上涨的必须条件，那么从人口角度来说，影响三四线住房需求的因素到底来源于什么呢？

我们认为，三四线城市的机会不仅仅在于投资性需求外溢、外来流入人口购房需求崛起和释放，而城市内部自下而上的人口流动产生的需求，甚至是流出的那部分常住人口的返乡置业，也是不容忽视的力量。

一.

假设：

人口流出型三四线城市市场需求

主要来自周边村镇居民及返乡置业群体

基于上述的假设，我们按照人口变动的情况将三四线城市分为四类。分别是持续流入型、人口回流型、先进后出型和持续流出型。我们计算了各个城市近年常住人口的变化，并与人口自然增长率千分之5进行对比，年均人口增长率小于千分之5的视为有常住人口的流出，而同时年均人口增长率大于千分之5的视为有常住人口的流入。

四类城市的具体划分标准以及其表现形式、产生的原因及特征如下表所示。

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●从这4类城市过去10年房价涨幅的表现来看，人口持续流入城市和先进后出型城市的房价涨幅不如人口回流型和持续流出型的城市，也即户籍人口>常住人口的城市有更好的表现。

对于持续流出型三四线城市商品房成交均价表现最为优异，到底是什么力量支撑该类三四线城市的购房需求？

我们认为，一方面随着三四线城市城镇化的发展，城市内部人口的流动会产生大量的购房需求，而这部分人口的流动并不能体现在城市常住人口的指标之中。

另一方面，即使持续流出型三四线城市常住人口不断减少，但是从调研的数据来看，返乡置业的现象较为常见。表现为本地户籍人口的置业需求一般高于常住人口中的常住外来人口，而外来常住人口的购房需求则倾向于他们的户口所在地。虽然人口持续净流入的城市容纳了不少常住外来人口打工、就业，但是这部分人群的收入较低，财富积累不足，并没有在经济发达、房价高的地区购房的能力。而相对于三四线城市的房价来说，常住外来群体购买能力高于三四线城市的平均水平，并且部分常住外来群体子女结婚及适龄群体结婚带来大量置业需求，因此返乡置业一定程度上推高了市场的价格。