房价大局已定，5大助推上涨因素正在熄火，要不要买房可以确定了

楼市调控两年多，政策之密集，态度之严厉，决心之明确，范围之广大已经远远超过了以往的调控。回过头再看看，从一二线热点城市到三四线城市再到五六线小县城，几乎没有放过任何一个房价非理性上涨的城市；从五限时代到摇号买房再到弥补政策漏洞，坚决遏制房价上涨的组合拳持续发力。

记得调控刚开始的时候，很多人还抱有疑虑或者侥幸的心态，如今看来，这部分人恐怕都要失望了。其实，不仅购房者没想到，那些混迹楼市多年的大佬也想不到。融创老总孙宏斌就曾说，此次房地产调控的严峻程度超出了任何人想象。万科董事会主席也高喊要活下去，上海中原地产甚至宣称目前行业到了排队等死的时候了。

在笔者看来，这些大佬或公司都是楼市的绝对代表，平时几乎不怎么表态，可是如今却如此直言不讳，确实说明大家的日子不好过了。而在笔者看来，之所以发生这些变化的原因就是那些曾经一次又一次助涨房价的因素正一个接一个退烧、熄火。

第一，从逢拍必抢到流拍频频，作为助涨房价的根本性因素，土地市场已经大幅度降温。

业内人士经常把土地和房子的关系比作是面粉和面包的关系，以此来显示二者的紧密关系。如今，在调控的高压政策下，“面粉”的行情已经发生了变化。一方面，楼市调控下，开发商既没钱也没有信心，拿地意愿持续下滑，底价成交和流拍成了土地市场的基调；另一方面，土地降温明显，土地溢价率持续走低，“面粉”的变动必然会影响到房价的走向。

第二，目前楼市进去容易出来难，遏制投机炒房的红线不会突破，房子的商品属性被剥离。

不可否认，投机炒房往往都是助推房价上涨的直接原因。笔者认为，从楼市调控初期的“房住不炒”定位到今年下半年开始的蔓延全国的房地产乱象整治活动，投机炒房一直都是政策打击的重点。特别是在限售政策下，高位套牢者不在少数。在笔者看来，随着房子商品属性被一点点剥离掉，楼市则会慢慢回归理性。

第三，棚改货币化安置政策松动，依靠棚改红利支撑房价的三四线城市不确定性因素增加。

目前，可以肯定的是，棚改政策依然是改善民生的重要举措，但是货币化安置的方式会逐步减少，实物安置的方式或会逐步占据主流趋势。货币化安置取消与否的关键还是根据每个城市的库存和房价上涨的实际情况。此外，根据国家棚改三年计划来看，棚改政策的红利正在开始慢慢消失，对于主要依靠棚改红利火起来的那些城市来说，房价下跌的风险概率要大一些。

第四，我国住房总量告别短缺，房地产市场进入存量房时代，供需矛盾未来得到逐步缓解。

当前，我国人均住房面积已经超过40平米，从整体数量上已经告别了短缺，而且我国的房地产市场开始进入存量房时代。经济学者马光远表示，中国80%以上的城市房子实在是太多了。未来房地产面临的或是住房过剩问题。在笔者看来，市场并不缺房子，只是少部分掌握了多套房子，因此随着老龄化社会的到来，未来掌握多套房子的或许会面临无人接盘的问题。因此，未来的重点不再是大规模建新房，而是盘活市场的存量房来平衡供需矛盾。

第五，我国城镇化进程迎来拐点，未来追求速度的同时，或更关注人口城镇化的滞后问题。

城镇化一直都是任志强等专家坚信房价上涨的一个重要基础。但是，如今城镇化或许也面临着减速可能。今年，在某发展论坛经济峰会上，住建部原副部长仇保兴表示，中国城镇化时代已经进入一个拐点，这比预计的早。笔者认为，当前我国常住人口城镇化约58%，但户籍人口城镇化约42%。现实问题就是人口大量涌入城市，但买房却是一个大难题。官方媒体新华网则评论称，政府主动降低了城镇化速度，而把重点放到解决进城农民工公共服务等滞后问题上来。

笔者认为，随着这5大助涨因素的消退，未来房价继续上涨便缺乏了足够的动力。但是笔者还是要重复一句话，房价大幅度下跌的概率几乎不存在，那些期待房价腰斩甚至暴跌的可以放弃了。其实，如果房价真的暴跌了，反而会出台一些救市的措施。虽然当前脱虚向实是重要的目标，但是房地产对于经济发展的贡献依然占有较大比重，短期内地位很难发生大幅度的扭转。

在笔者看来，面对房地产市场，购房者必须接受一个事实，稳定的房价才是市场所喜闻乐见的。当前房价处于盘整阶段，这既可以稳定预期，也可以防止房价大幅度变动引发系统性风险。但不管怎么说，在“房住不炒”的定位下，那些助涨房价上涨的因素将慢慢熄火，房价也会逐步回归理性通道。

                                                    来源：楼事纪