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房贷利率“换锚”怎么计算?
    来源:8000j·宝鸡房地产网 时间:2020-3-12 10:04:52    点击数:135    录入:绿叶

  3月1日,存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动。央行表示,目前主要银行已完成相关准备工作,并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告,贷款客户可根据承贷银行公告,与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。

  所谓贷款定价基准转换,也就是利率“换锚”,是指贷款利率由此前锚定贷款基准利率转换为锚定贷款市场报价利率(LPR)。央行自去年8月份启动LPR改革,目前新增的贷款已基本都参考LPR进行定价。根据央行此前的公告,存量贷款定价基准转换按计划自3月1日开始进行,原则上应于8月31日前完成。

  根据央行公告,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,加点数值在合同剩余期限内固定不变。

  有房贷的人群非常关心自己的存量房贷利率在“换锚”前后会有怎样的变化。网上有文章称,转换后的房贷利率出现不同程度的上涨。事实真的如此吗?

  这篇文章假设某购房者房贷利率是基准打八折,当年贷款时5年期贷款基准利率是4.9%,打完八折的利率是3.92%(即4.9%*0.8)。文中称“当利率下降10%达到4.41%时候,那么转换前的贷款基准利率4.41%(年利率)*0.8(八折)=3.53%;转换后的5年期以上LPR利率是4.41%(年利率)+(-0.88%)(LPR转换值)=3.53%,两者相比转换后LPR利率和转换前持平。”

  这一计算明显混淆了贷款基准利率和LPR,或者说设定了一个错误前提,认为未来贷款基准利率和LPR会同时变动,而且会变动至同一个水平。事实上,2015年10月以来贷款基准利率就没有变化过。而且人民银行2019年12月发布的第30号公告中,明确要求“自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。”这种情况下,贷款基准利率实际上只用于存量浮动利率贷款,未来再出现变化的可能性很低。而LPR是根据报价行自主报出的报价计算得出的,市场化程度明显更高,未来会随着信贷市场资金供求等因素的变化而变动。

  所以,文中所称“当利率下降10%达到4.41%时候,那么转换前的贷款基准利率4.41%(年利率)*0.8(八折)=3.53%”是不成立的,后面一系列基于此计算方法得出的结论“在LPR利率下降周期内,除了八折房贷客户的利率会下降,其余房贷客户利率均出现不同程度的上涨”明显是错误的。

  这位购房者如果选择固定贷款利率后,执行之前的3.92%(当年贷款基准利率4.9%*0.8);而如果选择跟随LPR利率浮动,那么如果5年期以上LPR下降至4.4%,转换后的利率就是3.52%。因此,在LPR利率下行的情况下,选择浮动利率明显比固定利率要低。

  对此,专家也指出,房贷利率“换锚”实际是在保持你合同实际执行利率水平不变的前提下把过去的贷款基准利率上/下浮动的表示方法,改为LPR加减点。

  比如你合同原实际执行利率是贷款基准利率下浮20%,即贷款基准利率(年利率)4.9%*(1-20%)=3.92%,再按照保持你的付息水平3.92%不变的条件下换算在2019年12月5年期以上LPR(4.8%)基础上的加减一个固定的点差,即3.92%-4.8%=-0.88个百分点,这样,你的合同利率转换为新表示:LPR+(-0.88%)。如果你选择固定利率,就在你的合同剩余期限内利率水平始终保持3.92%不变,在合同到期前不能变动。如果你选择浮动利率,你合同的利率就是LPR-0.88%,今后随着5年期以上LPR的升降而升降,但点差-0.88%始终不变。

  此外,你还须选择重定价方式:第一种是每年一月一日重新定价,就是按照一月一日的相应期限LPR水平变动;第二种是你的贷款发放日的每年对月对日浮动,即按对月对日那一天的相应期限LPR水平计算。

  需要说明的是,如果选择每年一月一日重定价,存量房贷利率定价基准转换,在2020年内对于购房者的存量房贷利率没有任何影响,不会带来什么实际变化,既不会升高,也不会降低。

  到了下一个重定价日,也就是2021年1月1日,房贷执行的利率会调整为(2020年12月发布的5年期以上LPR+点差),此后每年以此类推。

  也就是说,到了2021年,存量房贷利率“换锚”的影响才会真正体现出来。具体是会走高还是降低,取决于LPR的长期变化趋势。

  注意,在此次“换锚”过程中,借款方即购房者的主动权在于选择固定利率,或与银行约定重定价周期。这主要取决于购房者对于未来LPR走势的判断。

  如果购房者认为未来LPR会走高,那么就要选择固定利率;如果认为未来LPR会走低,那么自然要选择浮动利率,也就是每年重定价一次,这样可以享受LPR下行所带来的利息支出减少“福利”。

  从近期LPR的走势来看,2月20日公布的最新5年期以上LPR报价为4.75%,较去年8月的水平下降了10个基点。基于这一近期趋势,预计存量购房贷款客户可能较为积极地选择参考LPR浮动利率的定价方式。

  不过房贷的周期一般都比较长,很多长达25年。LPR的长期走势谁都无法预估,有可能下降,也有可能上升。

  最后,需要提醒购房者关注贷款银行发布的信息,在8月31日之前,通过合适的渠道完成存量贷款定价基准转换。目前综合多家银行的公告看,8月31日之前,房贷客户基本都可以在贷款银行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。当前考虑到疫情因素,银行都推荐优先选择手机银行等线上操作方式完成。

                                                                             来源:金融时报-中国金融新闻网 作者:李国辉

 

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