为尽可能少掏钱，买房者追捧内部认购；为提前回收资金，开发商热衷内部认购。房地产业内人士提醒，在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下参加认购，并交定金，一旦楼盘有问题，购房者的权益无法受到法律保障。

楼盘没开盘房源就售罄

    “宝鸡好多楼盘都在盖，可开盘时一问，很多房子都卖出去了，有的楼盘甚至全部售罄，都是什么时候卖的？”市民张先生咨询。

    事实上，楼盘刚开盘就卖出大半，多是由于“内部认购”造成的。部分购房者觉得能够在节省购房款的同时，买到理想的房屋，就与开发商签订了内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。

    “开发商为提前回收资金，加速周转，或检验楼盘投放市场的反应，通常还没有拿到预售证，就以内部认购的方式对外销售。”房地产业内人士表示，所谓“内部认购”，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得《商品房预售许可证》前的一种非法销售行为，形式包括：认定、登记、选号、发放VIP卡等。

尽管相关部门一再强调，未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售，但华商报记者调查发现，在宝鸡，“内部认购”情况依然存在，甚至有些楼盘开盘之前就被预订一空，到正式开盘时反倒没有房卖了，只是把登记并排了号的客户集中起来让其缴纳首付款。有的楼盘干脆在开盘前的宣传中明确表示：“开盘当日只接待已认购客户”。

未取得预售证内部认购属违规

    华商报记者采访中发现，在目前的商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，大多要求购房人签订认购书，交纳认购款。那么，买房时为何要多出认购这一步，而不直接签购房合同呢？

    “签认购书其实也是给购房者一个缓冲期。”经二路某售楼处一位程姓销售经理说，买房先签认购书，主要是考虑到购房者筹备首付款需要时间，同时也可以让购房者再斟酌自己的决定。“一旦签了购房合同，经相关部门备案后，房产便要通过政府部门解锁才能再卖，退房程序就要复杂得多了。”

“内部认购的商品房多数是在开发商并未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不合法的变相销售。由于内部认购的商品房只是在试探市场反应，未正式面向市场销售，价格较低，因此容易受到购房者欢迎。但正因为房屋销售的不合法性，导致购房者的合法权益受到侵犯时无法通过法律手段追究开发商的法律责任。”房产专家张世芬表示，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。”

内部认购产生纠纷消费者维权很困难

    对于未取得《商品房预售许可证》就进行认购的现象，一些业内人士表示，通过“内部认购”购买的房产存在诸多隐患，“内部认购”在一定程度上也是助推房价上涨的因素之一。

由于取得预售许可证之前的“内部认购”不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护。参与内部认购，至少存在四重风险：

一、房子可能建不起来，或者不能按时交付使用。开发商如果遇到资金问题，项目会中途停工变成“烂尾楼”，无法交付使用。

二、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。开发商有可能已把资金挪用，而有的公司会直接宣布破产。

三、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。如果开发商只盖100套房子，却接受了200个人的认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。

四、由于手续不全，有可能不能及时拿到房产证。

    “购买期房本身就存在风险，而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房，风险就更大。”陕西华维律师事务所律师杨赟提醒，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至携款逃跑，购房人都很难受到法律保护，交纳的订金也难以追回。

                                                          来源：  华商报记者吕美蓉