宝鸡市人民政府关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行的意见（试行）

宝政发 〔2014〕22号

各县、区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：
　　为了认真贯彻落实国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住房和城乡建设部等三部委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）和省住房和城乡建设厅等五部门《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见(试行)》（陕建发〔2013〕336号）精神，经市政府常务会议研究同意，现就推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行提出如下意见：
　　一、总体要求和基本原则
　　（一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，紧密结合新型城镇化建设，加快推进廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行，优化保障性住房供应结构，不断提升政府保障能力，逐步建立符合我市实际并可持续发展的城镇住房保障模式，最大限度地满足城镇中等以下收入住房困难群体的差异性住房需求。
    （二）基本原则。坚持政府主导、政策扶持，充分发挥市场机制作用，鼓励社会广泛参与，按照“统筹房源、梯度保障、租补分离、市场定价、共有产权、统一管理”的原则，将现行的廉租住房、公共租赁住房合并，统称保障性租赁住房，实行统筹建设、并轨运行。将符合廉租住房、公共租赁住房保障条件的家庭和新就业职工、外来务工人员，统一纳入保障范围，并取消户籍限制，实现同城待遇。
　　二、加快推进保障性租赁住房统筹建设
　　（一）科学制定建设计划。各县区人民政府要进一步摸清本地中等以下收入住房困难家庭底数，按照“十二五”住房保障规划中制定的廉租住房、公共租赁住房总数建设保障性租赁住房，合理制定年度建设计划和工作目标，并向社会公布。保障性租赁住房可以通过新建、改建、购买、长期租赁等多种方式筹集，符合标准的职工公寓、人才公寓及乡镇教师、医务工作者等基层工作人员周转用房等房源应纳入保障性租赁住房管理。
    （二）统一规划建设。保障性租赁住房实行统一规划、统一建设、统一管理，可以通过出让、划拨、租赁或作价入股等方式取得建设用地。集中新建的保障性住房小区按不低于小区总建筑面积10%的比例配建商业和综合服务设施，在保证小区正常运转的前提下可适当出售一定比例的商业和综合服务设施。
　　（三）强化配套设施建设。保障性租赁住房建设应符合城乡规划、土地利用总体规划要求，充分考虑居民就业和生活需求，统筹规划，合理布局，将项目优先安排在交通便利、生活方便、市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域。进一步完善保障性租赁住房基础设施配套和公共服务设施建设，市政基础设施和公共服务设施及配建的商业和综合服务设施应与住宅同步规划、同步建设、同步交付使用，为保障对象提供良好的居住条件和公共服务水平。选址具体要求和保障性租赁住房市政基础设施和公共服务设施配套标准要严格按照《陕西省保障性安居工程项目规划选址及配套设施建设管理办法（试行）》执行。
　　（四）合理确定户型面积。新建保障性租赁住房应当根据保障家庭人口规模和家庭结构等实际情况设计多种户型结构，并提供不同的套型居住空间供各类保障家庭使用。单套建筑面积严格控制在60平方米以内。保障性租赁住房项目按照国家政策上报申请补助资金，并严格依照有关规定和项目批复内容组织建设。以集体宿舍形式建设的保障性租赁住房，应执行国家宿舍建筑设计规范。用于配租的保障性租赁住房要提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。
　　（五）创新建设模式。鼓励和支持各县区创新保障性租赁住房投资、建设、运营、管理机制，建立住房保障主管部门、住房保障实施机构、保障性住房运营管理机构有机衔接的运营体系，完善“建设、分配、管理”三权分离的管理制度，探索“政府主导、市场运作、良性循环、可持续发展”的保障性租赁住房建设模式，实现国有资产的保值增值。
　　（六）吸引社会力量参与。鼓励各县区通过直接投资、与投融资平台公司合作、资金或实物参股、委托代建等多种形式引进社会资本、企业等社会力量参与保障性租赁住房建设，政府要给予积极支持，实现项目健康运行。
　　（七）执行税费优惠政策。保障性租赁住房按照有关规定执行现行建设、经营等环节税收优惠政策，建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
　　 三、加强保障性租赁住房统一管理
　　（一）明确保障标准。并轨后，现行廉租住房、公共租赁住房的保障对象统一纳入保障性租赁住房保障范围。保障性租赁住房主要面向城镇中等以下收入住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员供应。各县区还可将符合条件的乡镇教师、医务工作者、引进人才等群体纳入保障性租赁住房供应范围。各县区人民政府要按照当地城镇居民住房保障覆盖率“十二五”期末达到23%的要求，合理确定保障性租赁住房准入标准，并定期调整公布。
　　（二）规范分配管理。各县区要统一保障性租赁住房的申请受理渠道、简化审核程序，以方便群众申请。市级住房保障主管部门应在30个工作日内完成审核审批程序，县、区住房保障主管部门应在20个工作日内完成审核审批程序，同时在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源等情况的基础上，优先满足城镇低保、低收入住房困难家庭的保障需求。各县区人民政府要及时公布保障性租赁住房的年度建设计划，完成情况、分配政策、分配对象、分配房源、分配过程、分配结果和退出等方面的信息，确保分配过程公开、公正、透明。
　　（三）推行租补分离。政府持有的保障性租赁住房由政府确定租金及补贴标准，按照先交后补的方式，根据承租人家庭收入情况实施分档补贴、梯度保障。承租人向保障性租赁住房所有权人或者其委托的运营单位交纳房租后，在规定的保障面积内，由当地住房保障主管部门会同民政部门审核其家庭收入情况，再由财政部门按相应梯度的租金补贴标准对不同困难程度的承租人给予租金补贴。具有本地城镇户籍且未承租保障性租赁住房的低保、低收入保障对象自行通过市场途径租赁住房的，可以按原政策规定，继续发放租赁补贴。补贴资金由财政部门从廉租住房补贴专项资金中筹集。
　　（四）合理确定租金。保障性租赁住房租金标准，原则上按照略低于同地段、同品质类似房屋的市场租金水平，由住房保障部门会同物价部门确定，报同级人民政府批准后执行；租金梯度补贴标准由市、县（区）人民政府根据当地住房市场租金平均水平，结合承租人承受能力等因素确定。租金及补贴标准，实行动态管理，定期向社会公布。单位自行建设的面向本单位符合住房保障条件职工的保障性租赁住房，租金标准由房屋产权单位自行确定，住房保障主管部门应予备案但不予租金补贴。
　　（五）严格租赁管理。保障对象资格确定后，各县区要根据不同保障群体情况，实行轮候分配。具体轮候办法，由各县区人民政府确定，并向社会公布。保障性租赁住房配租户型及面积应与配租对象的家庭人口规模、家庭结构等相适应。配租对象选择保障性租赁住房后，保障性租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当与配租对象签订书面租赁合同。保障性租赁住房租赁期限不超过3年，租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向当地住房保障主管部门提出申请，经审核符合条件的，准予续租并签订续租合同。
　　（六）创新保障模式。政府持有的保障性租赁住房以租为主，各县区在满足租赁保障且房源供应量充足的前提下，可拿出部分保障性租赁住房试行共有产权，也可按照承租人自愿的原则，对其承租的保障性租赁住房试行共有产权，用于缓解建设资金筹措压力，确保保障性租赁住房建设良性循环、可持续发展。产权价格由当地住房保障部门会同物价部门参照同地段、同品质类似住房的市场价格，综合考虑建设成本、税费优惠幅度、土地价值、朝向、户型、坐落、折旧等因素合理确定，报同级人民政府批准后执行。单位自行建设的面向本单位符合住房保障条件职工的保障性租赁住房，原则上政府投资部分不得试行共有产权，单位投资部分可以试行共有产权，产权价格由当地住房保障主管部门会同项目单位共同确定，报经市级住房保障主管部门审核后实施。纳入保障性租赁住房管理的职工公寓、人才公寓及乡镇教师、医务工作者等基层工作人员周转用房等房源不得试行共有产权。
　　（七）规范产权管理。试行共有产权的保障性租赁住房，政府持有不低于10%比例的产权份额，保障对象持有保障性租赁住房的另一部分产权，双方共同拥有房屋产权，所得收益专项用于保障性租赁住房建设、管理及偿还贷款本息等。保障性租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应与产权人签订书面共有合同，在合同中要明确共有双方的产权份额、租住政府产权应缴纳的租金标准，及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。共有产权的保障性租赁住房使用满5年后且可转让（交易），政府优先回购，也可在符合住房保障条件的群体中交易。保障性租赁住房共有产权的具体办法由各县区人民政府制定并向社会公布。廉租住房并轨前已出售或已交纳部分房款的房源仍按原有规定执行。单位自行建设的面向本单位符合住房保障条件职工的保障性租赁住房，在确保政府产权不变的前提下，合理确定企业和个人产权份额。
　　（八）加强后期管理。政府持有的保障性租赁住房租金收入、产权收益和配套建设的商业、综合服务设施出租出售收入，实行收支两条线管理，专项用于偿还政府投资建设的保障性租赁住房贷款本息以及住房管理、维修、设施更新等。鼓励保障性租赁住房项目实行社会化物业管理,物业服务收费实行政府指导价，也可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务。配建的保障性租赁住房项目,其物业服务纳入所在项目统一管理。物业管理单位应当定期向住房保障主管部门汇报保障性租赁住房实际使用情况。各县区人民政府应设立保障性租赁住房专项维修基金，用于房屋的维修养护。承租人（或共有产权人）应按合同约定,按时缴纳租金和水、电、气、物业管理费等相关费用，无故拒不缴纳以及不当使用保障性租赁住房的，承租人（或共有产权人）应当承担相应的违约责任。
　　（九）健全退出机制。保障性租赁住房承租人经济状况改善或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应梯度住房保障条件的，应当在规定期限内主动申报，由当地住房保障主管部门根据其条件变化情况，做出调整或终止发放其租金补贴的决定，并可根据实际情况确定是否收回保障性租赁住房。承租人违反合同约定应当退出而拒不退出的，应当终止发放其租金补贴，产权人可依法申请人民法院强制执行。
　　四、强化工作落实
　　（一）落实工作责任。各县区要根据本实施意见，结合当地城镇中等以下收入住房困难家庭及新就业职工、外来务工人员等住房困难群体的实际需求和保障性租赁住房房源情况制订实施细则。进一步明确职责分工，层层落实责任，健全工作机制，并及时对现行相关城镇住房保障政策进行修订和完善，确保保障性租赁住房统筹建设、并轨运行顺利推进。市保障性安居工程领导小组办公室要统筹协调，加强指导，并将此项工作纳入全市住房保障工作考核范围。
　　（二）定期评估总结。各县区人民政府要建立定期评估机制，系统总结保障性租赁住房并轨工作中的成功经验，及时发现并改进工作中存在的问题。要定期向市保障性安居工程领导小组办公室报送保障性租赁住房并轨工作评估情况。
　　（三）强化工作监督。保障性租赁住房并轨后，房源、申请、审核、分配及补贴发放等信息应当以多种方式向社会公开，任何单位和个人对骗租等行为有权举报和投诉。各县区住房保障主管部门应当加强对保障房源、保障对象和有关工作人员的监督管理，对违法违规行为的相关人员进行处罚、处分和追究刑事责任。相关资金和房源的筹集、使用、管理情况以及租金收支、补贴发放等情况，依法接受审计监督和相关部门监督检查。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　                            宝鸡市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　                           2014年7月11日