广万商业依托集团及城市公司的资源链条开展各种业务，打造各种垂直内容，如万物市集、幸福食堂、幸福街市、万科养老、梅沙教育、万科医疗等。

2018年，房企转型进入深水区，纷纷撕下“开发商”的标签，强调运营与服务。在3月的业绩会上，万科提出，要从城市配套服务商转型成城乡建设与生活服务商。

这一表述，不仅多了进入乡村这一项，还多了生活服务，这意味着，万科将更多地在房地产空间运营中植入软性服务。

战略思想很快在下属区域公司得到贯彻。作为开发商转型运营的重要一环，商业地产在万科生态体系中成长飞快。数据显示，万科商业（含印力商业）布局58个城市，项目超170个，其中广州万科商业超过20个。

6月28日，万科方面透露，其在广州的首个创意综合体万科广场将于年底在天河开业。

广州万科商管公司总经理杨卫东表示，广万商业目前在着力打造商业IP、探索垂直内容，从城市配套服务商变为城乡建设内容提供者。

而天河万科广场这个商业新IP的加入，也补齐了广万商业三大产品线的最后一块拼图。

广万的商业版图

位于天河智慧城核心地区的天河万科广场，有别于传统购物中心，其协同万科旗下教育、公寓、医疗、产办等多元业务，构筑了60万平方米超级创意综合体——万科云城。

天河万科广场的亮相，标志着广万商业三大产品线形成。“广万商业较早协同地产业务，形成了以社区商业为核心业务、购物中心为重点板块、特色商业为创新尝试的产品矩阵。”广万有关人士表示。

此前针对万科的新定位，郁亮曾表示，而生活服务不仅包括硬件，也包括软件。万科不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。

4年来，广万商业始终探索在产品中植入内容，打造商业IP，杨卫东表示，“着力打造具有鲜明万科特色的商业IP，走品牌化道路，是今年的重中之重。”

广万商业依托集团及城市公司的资源链条开展各种业务，打造各种垂直内容，如万物市集、幸福食堂、幸福街市、万科养老、梅沙教育、万科医疗等。

比如，天河万科广场最大的亮点之一，是创购物商场内建设学校的先河，拥有百年历史的贵族名校澳洲黑利伯瑞学校于场内落成梅沙黑利伯瑞书院，填补了周边高端教育业态的空白。

又如在社区商业方面，基于社区需求的内容创新，万科建立了首个新零售自营品牌——万物市集。据了解，万物市集即将在基盛万科里开张，占地2200平方米，将打破超市、街市、餐饮、社交的传统边界，把单一消费行为整合为全新生活场景体验。

杨卫东介绍，万物市集的模式很简单，源于万科在做的乡村业务。乡村业务处于上游，它的发展可以对应商业管理面积的不断增加。

他进一步解释，通过万科收购的全球最大物流企业普洛斯，在未来或许能打通垂直内容的上游源头到终端的通道，形成万科特色的产品。

杨卫东认为，在探索垂直内容的商业逻辑上，只要能打通闭环体系，就有机会在商业竞争中独树一帜。

内容创新带动了经营模式创新，广万商业还构建了“联合经营模式”，打破业主与商户之间的传统壁垒，把合作资源、商户揽入协同体系，以对市场做出快速反应。

广州万科提供的数据显示，目前广州万科商业在地经营管理项目（含筹开）逾20个，位于广州花都、白云、黄埔、天河、荔湾、海珠、番禺、南沙等8个区，全面覆盖广州各区，合计商业体量超过50万平米。

除去年底开业的万科广场，广州万科未来三年将陆续开业七个项目，其间万科去年收购的广信资产包里的大量商业储备，也将陆续开放，其商业项目将持续爆发。

“去地产”的万科

广万商业快速发展的背后，是万科集团在战略定位上的调整，以及运营业务加速。

在6月29日的万科股东大会上，董事会主席郁亮提出，万科10年后不应该是地产公司，正在考虑把万科各地地产公司的“地产”拿掉， “万科是叫‘万科企业’，有必要把下面的公司改成‘上海万科企业’‘深圳万科企业’，这样更符合未来的定位。”

郁亮表示，万科经历过做果汁、电影、卡拉OK、首饰等业务的多元化阶段，是“杂乱无章的多元化”。如今尝试多种业务都是围绕“美好生活”展开，是“相关多元化”。

其中，商业作为美好生活运营的一项，万科已重仓多城，尤其在收购印力后，商业已成为万科优势业务之一，郁亮表示，“商业有信心做到行业数一数二”，事实上，万科离这个目标越来越近。

今年1月，万科印力联合TRIWATER基金，以83.65亿收购新加坡凯德位于内地的20个购物中心，截至2017年底，万科管理商业项目共计172个，布局58个城市，总面积超过1千万平方米，在全国的商业管理面积目前仅次于万达。

与此同时，多个城市的万科商业版图在不断扩大。深圳万科商业目前总商业面积约100万平方米，在营项目7个，今年将有3个项目开业，未来几年计划开业多个项目。

杭州万科目前已有4座印象城、13条新街坊、6座万科荟。

在租赁住宅业务上，万科目标是成为全球领先的住宅租赁企业。旗下的长租公寓品牌“泊寓”已覆盖29个城市，累计开业超过3万家。

此外，万科还深度布局了产业地产、物流地产、度假、教育等业务。

尽管连续两年跌出房地产销售榜第一，但万科已是新的万科了。在股东大会上万科总裁祝九胜表示，公司2017年营收2429亿元，净利润增长33.44%，毛利率25.82%，是“最好的水平”。

截至去年底，万科净负债率仅为8.8%，继续保持行业较低水平；有息负债1906.2亿元，占总资产16.4%。

祝九胜说，2018年的融资环境不会那么宽松，但万科已提前准备，今年如果市场上有好的并购机会，也会大胆获取。

他表示，未来公司会继续探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等新业态，基于不动产服务做长期的布局和团队的建设。