“30年前我回国之后，写的第一篇比较有份量的学术文章，就是分析走后门的现象，递条子、批条子、寻租、倒挂等……最近，好像走后门的事情又回来了，买房子要批条子，这样的事情又来了。”近日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在演讲中表示。

樊纲是在谈及当下调控政策时做出这一表态的。他赞同对楼市采取短期的调控政策，但不赞同采用限价的办法来调整，因为这意味着彻底否定市场的定价机制。

通过在土地出让、商品房预售等环节的限制，很多城市对新房价格进行限定，并造成新房和二手房价格“倒挂”的现象。

樊纲还认为，影响房价的因素不只是货币发行量，根源在于供需关系。

供给不足导致房价上涨

有关货币发行量影响房价的论调，一直很有市场。这种观点认为，货币超量发行是房价上涨的主要动力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房价上行期中，M2发行量增加是主要原因。

樊纲指出，货币是一般等价物，任何价格的上涨都跟货币有关。但需要研究的是，为什么货币会进入房地产领域？

樊纲认为，这是因为房地产市场存在明显的供给不足。“房价高的问题，可以从需求的角度解释，但很多时候要从供给的角度考虑，这是供给侧的问题，因为供给不足导致价格上涨。”

按照樊纲的观点，在需求结构中，人口增长、家庭迭代带来的刚性需求占比并不大。财富增长引发的改善型需求，构成了需求增长的主要部分。

此外，还有被忽略的部分——迁移性需求。这是由城市化进程推动的人口流动，并进而带来的住房需求。由于当前我国的城市化率仅为55%，迁移性需求还有大量释放的空间。

对于投资性需求，樊纲指出，如果投资房产是用于出租，便是合理部分，“不要一概否定”。而不用于出租，只是为了资产升值的投机性需求，是真正需要打压的部分。

按照他的观点，投机需求之所以旺盛，就是因为对未来房价上涨的预期较高。之所以预期较高，则是因为供给不足。

因此，“房地产市场的供需矛盾，仍是现阶段最大的矛盾。”樊纲说。

房地产税改革并非“万能”

在增加供应方面，我国已启动雄安新区、粤港澳大湾区、长三角等城市群建设，并启动集体土地建设租赁住房的试点。樊纲认为，这些措施需要三至五年时间才能充分显示作用。

因此，为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，短期的调控是有必要的。其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。但限价政策由于否定了市场定价机制，而被樊纲认为不可行。

对于土地供应中的“限地价”现象，樊纲同样认为不可行。他向21世纪经济报道记者表示，这意味着政府让利，只会增加寻租空间，而不能真正解决供需问题。

他还表示，在短期调控的同时，真正的解决之道，是在供给侧进行长效机制的改革，比如租售并举，多渠道保障等。他提出两个建议，第一，土地供给要以人口迁移作为参考。“人口迁入多的地方要增加供给，人口迁出多的地方，就要减少供给。”

第二，提高容积率。“中国人口众多，可居住面积是世界平均水平的1/3。”

樊纲在接受21世纪经济报道记者专访时还指出，房地产税改革，也是楼市调控长效机制的重要部分。因为房地产税改革会增加房屋的保有成本，增加“只炒不住”的成本，对于房价能起到“自动稳定器”的作用。

但对于房地产税的作用，樊纲认为不能过于高估。因为房地产税在逻辑上能对房价形成压力，却未必就是“包治百病”的良药。

“征收房地产税的地方，房价未必就没有泡沫，就像美国；但不征收房地产税的地方，房价一定会出泡沫，就像中国。”樊纲说。