“住房市场的运动规律，就像一条巨龙在舞动……龙头是一线城市，脖子是二线城市，龙身是三四线城市，龙尾是五线城市。每个城市取得的位置不同，舞动的幅度不同。”近日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在论坛的演讲中提出“舞龙论”。

顾云昌用这一比喻，生动解释了房地产市场的传导效应。他认为，当一线城市市场下行时，二线城市尚未有降温迹象，而三四线城市通常开始升温。这正是传导效应的结果。

他还向21世纪经济报道记者指出，今年5、6月份房地产市场的升温，与热点城市的“限价令”有关，但全年市场交易规模可能低于去年同期。

长效机制出台尚需时日

从1998年国务院启动房改算起，我国房地产市场已经经过了20年的发展。顾云昌表示，总结这20年的变化，可以用“让人欢喜让人忧”来形容。

“喜”的是房地产带来的三重利好：首先，老百姓的居住水平有极大的提高；第二，城市面貌翻天覆地的改变；第三，房地产对经济的支撑作用非常的明显。“忧”的则是房价上涨过快。

顾云昌将房地产市场分为两个部分——住房市场和楼宇市场。其中，住房市场是指传统的住宅市场。楼宇市场则分为三个板块。“商业地产、写字楼、商场、酒店是传统的楼宇经济的第一板块。第二是新兴产业板块，包括产业园区、科创空间、物流等。第三个板块就是美好生活的载体，包括文化、教育、休闲度假、养老等。”

他表示，两个部分的区别在于，住房是用来住的，也是近年来市场调控的主题。楼宇是用来投资的，其走势更加市场化。

对于住房市场的走势，顾云昌认同“周期论”。他指出房地产的周期大概是三年，在这三年的周期中，不同城市的表现有所差异。比如，“2017年一线城市开始下行了，二线城市仍然表现很好，三、四线城市开始上行。到今年，五线城市也起来了。”

他表示，楼市调控正是要“掌握经济规律和住房市场的周期性”。如果调控得当就会产生很好的效果，调控不得当适得其反。对于一些强制性的手段，他认为“对整个市场并不是好事”。

对于楼市调控的长效机制，顾云昌认为，长效机制的建立不仅仅是“两多一举”（党的十九大报告更是提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”），还包括税收、土地、金融等各个方面。正由于长效机制是很多社会问题的总和，真正建立需要较长的时间，“10年也是不太容易（建立）的”。

下半年或现“以价换量”

尽管楼市调控政策频繁推出，但今年5月和6月，全国房地产市场的成交量和房价走势都出现提升。

来自国家统计局的数据显示，今年6月，70个大中城市房价涨幅继续扩大。其中，新房价格平均环比上涨1.1%，涨幅创下最近一年多来的高点；同比上涨5.8%，连续两个月扩大。

今年上半年，全国商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%；商品房销售额66945亿元，增长13.2%。这两个指标的增幅均连续两个月出现上涨。

顾云昌在接受21世纪经济报道记者专访时表示，这两个月房地产市场成交量的上涨，与热点城市出台“限价令”有关。因为限价政策凸显了新房项目的价格优势，使得很多需求蜂拥入市。

而成交价格的上涨，既有量涨的推动作用，也因为改善型需求的比重提高。

顾云昌表示，尽管上半年市场交易量同比正增长，但全年的交易规模仍有可能低于去年。原因有二：一二线城市的成交量从底部回升需要一个过程；三四线城市购买力透支，很难继续有起色。

对于未来的房价走势，顾云昌认为，由于M2规模不如以往，造成房企资金链普遍紧张。因此，不排除下半年出现“以价换量”的情况。