李一戈

财政政策货币政策对房地产重要不重要？当然重要。但几乎没有一项财政货币政策是单独针对房地产制定的。地产界与其关注所谓会不会出现“大水漫灌”（还是别抱幻想了，中央说了要把好货币供给总闸门），不如返顾房地产自身。

说起7月31日中央政治局会议对房地产的表述，大家都会注意到这一句，“坚决遏制房价上涨”。对此专家们普遍解读为，中央已不允许房价上涨了，而不是以过往所说的“过快上涨”。这个理解固然没什么错。况且，实行限价的一二线城市对新开楼盘早已严控，想涨也没得涨。

但我们还应该把目光从房价稍稍挪开。说到底，房价只是整个房地产市场的外在表征，统计数据上的房价要控制并不难做到，但真正起作用的，还是它背后的基础性制度性因素。

房地产市场里，与所有家庭都息息相关的，是住房制度。而住房制度的根本性改革，是1998年取消住房实物分配，实行住房商品化。十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不少媒体将此与1998年房改相比，称为新房改或者“第二次房改”。

有的专家不同意“第二次房改”的说法，认为国发1998年23号文件都写到了。比如，有关租购并举，文件提出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。最后一句，就是租购并举的意思。

文件是这么写的，但如你所知，过去20年，通过租房解决住房问题，更多是市场主体的自发行为，政策层面的引导不够。援引现在的术语来说，这是供给侧结构性改革因素。商品房市场的产品结构问题，主要体现在租赁住房供应不足。

2016年以来，国家和各地出台了一系列的政策措施，加快发展租赁住房。有些城市甚至明确规定，租赁住房及其土地的供应量要占新增供应的若干比例。一批房企也响应倡导，迅速切入长租公寓领域，且以存量改造为主，因此很快形成了有效供应。

不是事后诸葛，之前我呼吁过多次，要高度重视二手房市场、住房租赁市场。前者，要尽量疏解交易环节的障碍，提高周转率；后者则是要有意加大供应，改善供应结构。说到底，它们都是整个房地产市场的有机组成部分。

有朋友会问，国家要求增加租赁住房供应，没看出对市场有啥影响啊。别急，这才多久啊。目前商品房市场的产品结构，是房地产10多年急速发展形成的。住建部5月19日通知，也是从现实出发，要求热点城市力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。到2022年左右，就能看出效果来了。

增加租赁住房供应，初衷很简单，解决住房问题，不是非得购买，租房住也是可以的。这话好几年前曾经有专家讲过，被网友骂了。但你得承认，道理没有错。

而租购并举，或者说可租可买，与“房住不炒”的原则是一致的，没听说谁租房住是为了投资。这一轮调控的核心是，住房去投资化，其中包括酝酿在住房持有环节征税。一批城市实施限购限贷限价限售的去投资化措施，与租购并举在调控和发展的逻辑上是完全相通的。

严格意义上讲，这些限制措施确实是属于行政干预的内容。其中也不乏值得完善改进之处。但应可理解。表层意义是，市场之手失灵处需有形之手补位；深层意义是，这些措施是给基础性制度性重建留出空间。而“坚决遏制房价上涨”只是制度建设在时间表上的外化表征。

虽然我一直呼吁要坚持房地产调控不放松，但我也明白，当前在变化的国内经济形势和复杂的国际经济政治环境下，做到这一点并不容易。有多少人仍然寄托希望，再次让房地产来扛起带动经济增长的重担，虽然他们内心也深知这对经济转型升级并无益处。

所以，当看到7月31日中央政治局会议部署下半年经济工作所提出的6点要求，专门辟出一个部分来讲房地产时，我放下心来了。毋庸置疑，中央确实是“下决心解决好房地产市场问题”。那些期望“房地产救市”的幻想要落空了。

政治局会议提出，要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。在我个人看来，中央针对房地产发出的信号，就是“稳预期”的重要内容。房价不许涨，住房制度在重建，人民群众心里就有了底。准备炒作、投资房地产的，还是趁早收心吧。

此外值得提醒一句的是，房地产的稳预期，也包括房地产市场本身的稳定。也就是说，房地产市场的“大起”不允许，“大落”亦不利——直至房地产市场平稳健康发展的长效机制基本建成。这一点，无须展开。