作者：江瀚

    房地产市场的问题已经成为大多数人最为关心的焦点，在国家下定决心坚持”房住不炒“理念推行的时候，如脱缰野马一样的 房地产市场， 终于被重新套回了马龙头，但是按下葫芦浮起瓢，房价好不容易被控制住一些了，房租市场又悄然开始了它的涨幅。这是涨完房价该房租了吗？

    一、北京快速上涨的租房市场

    每到暑期夏日，都是租房市场的高峰期，各大高校毕业生拿到了自己的毕业证之后都开始进入了职场的生涯。所以租房往往成为刚刚进入职场的学生党们的首选，所以每到夏季随着租房热潮的提升，租房价格都会有一定程度的上涨，然而，这个夏天租房价格不仅上涨了，而且上涨得非常凶猛。

    我爱我家集团研究院统计显示，2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。其中，普租交易量7月份环比增长12.2%，公寓运营环比增长11%。

    在价格方面，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%，涨幅较6月份收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%，相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%。

 

 

 

    7月份，在普租房中，一居室的月租金均价为4488元/套，环比6月份下降0.6%，两居室月租金均价为5550元/套，环比6月份上涨7.3%，三居及以上月租金均价为7704元/套，环比6月份上涨8.7%。

    相寓(公寓运营)中整租一居室的月租金均价为5074元/套，环比6月份上涨1.5%，整租两居室月租金均价为6270元/套，环比6月份上涨2.1%，整租三居及以上月租金均价为8549元/套，环比6月份上涨4.3%。

    于是问题来了，到底这是北京一个地方的特殊情况呢？还是中国未来房租市场的一个大趋势呢？房价和房租到底该怎么看？

    二、房价涨完轮到涨房租了吗？

    一直以来北京都是中国房地产市场的风向标，今年年初北京市商业银行纷纷上调房贷利率，随着北京的带头，各地商业银行纷纷响应，如今商业银行利率齐涨已经成为了一个大势所趋，那么房租会不会也由北京出发带动整个市场房租的上涨大潮呢？

    我们觉得有这种可能性，但是也不完全，房租市场的判断应该是受多方因素影响的：

    一是中国的房地产市场租金回报率长期偏低。 根据长江证券研究所提供的数据显示，截至2017年底，中国中国一线城市平均租金回报率是1.5%，也就是说当房价不变，当租金不变的情况下，北上深购买房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本。

    类比于其他国家可以发现，即使是租金回报率最低的日本，其租金回报率也在2.7%左右，接近中国的两倍，而像最高的澳大利亚租金回报率甚至达到了4.4%，在这样的情况下，房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象。

    之前由于中国居民买房往往都是为了投资，而不是为了通过收租来实现长期的收益，所以中国房租较低的现象才会长期存在。如今国家已经逐步明确“房住不炒”，很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”从而将房租作为自己重要的收益来源。

    二是中国租房需求的与日俱增。 从需求层面来看，根据58同城发布的《中国流动人口发展报告》显示，近10年来，中国流动人口（非本地户籍）规模一直在增大，从2009年的1.8亿已经增大到2017年的2.5亿。

    在这其中，只有8.6%的人口可以在其工作地点买房，却有67.3%的人口，需要依靠租赁住房来解决居住需求，那么意味着租房人口已经有将近2亿人了。再加上“房住不炒”等房地产调控政策的实施，再加上房价与工资水平的巨大差异，很多人能够买房的时间必然会进一步推移，那么租房将会成为一个长期的选择，这就意味着在未来的一段时间内，租房市场的需求一定是越来越多的。

    再从供给侧来看，仅以北京为例，贝壳研究院近日发布的数据显示，北京租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾，其实不仅是北京中国主要一线城市都存在类似的供给问题。

 

 

    三是租房成本的不断攀升。 原先中国租房市场的提供者往往是个人，C2C市场是中国租房市场长期存在的一种业务方式，这样也就导致租房其实是低水平的租房，但是，随着国家“租售并举”、“租售同权”以及房企持有物业的不断推广，越来越多的房地产企业、互联网机构、租赁公司都纷纷进入了房地产租赁市场。

    这些机构在进入租赁市场，增加市场房源的同时，也带来了一个问题，这就是房屋成本的提升。姑且不说万科十年180万的天价租房，即使是普通的长租公寓成本也高于之前的私人民宅，虽然房屋的品质有所提升，但是成本也在提升。

    现阶段在市场推广期，很多企业还是采用降价的方式推广公寓，一旦市场相对成熟之后，企业为了盈利，必然会继续增加房租，最终的结果就是整体房租水平的提升。

    所以，在上面三个原因的共同影响下，房租上涨趋势几乎可以确定了， 但是，我们也不能太着急，因为中国毕竟幅员太过辽阔，所以判断一个城市的租房市场不能采用一刀切的方式，需要分类判断。我们可以做出一个预测：

    对于一线北上广深等人口大量流入的城市来说，房租涨价将会是大势所趋，即使有一些政策保障的廉租房，但是类比于香港我们就会发现，这些房子永远都是供不应求的，房租上涨的趋势还是无法改变。

    对于人口流入的二线热点城市来说，房租上涨还是很有可能出现的，但是对于同为二线的非热点城市，特别是人口没有净流入的城市来说，房租的支撑力度就相对有限了。

    对于人口流出的三四线城市或者库存量较大的城市来说，房租甚至不会上涨，还会因为投入市场的房子增多，出现房租下降的现象。

    虽然，中国的租房市场不能一概而论，但是对于大多数租房居住的人来说，面对房租上涨估计将会是大概率事件了。