原标题:我是租客，我不为房价上涨买单

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只要能负担得起住在这里，这些城市就是天堂。

——纽约客

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

最怕空气忽然安静，最怕房东忽然要涨租金。

尽管大部分租客对这一年一度的涨价多少都有点心理准备，但北京北京，你也太离谱了吧？

2018年7月，北京房租同比上涨达到21.89%，环比涨幅为2.63%，以每平米92.33元甩开其他一线城市一大截，四环以内没有一间低于2000元的单间。

然后再对比下工资收入，这日子没法过了。

房租支出占工资收入1/3↑时，生活品质↓↓

大家都很着急，纷纷找原因，吴老师也在音频中总结了三点原因：

①北京新增租赁房屋数量下降。

②中国一二线的租金回报率偏低。

③长租公寓抢占房源，哄抬房价。

第一条，小巴举双手双脚赞成，但2和3，总觉得哪里不对劲？

今天，小巴就赌上职业生涯，同吴老师“唱唱反调”，也为大家提供一个新的思考角度。

房租上涨是为了弥补租金回报率？ 

吴老师：中国一二线城市的租金回报率普遍偏低。一套房子的租金回报率大概只有1.5%左右，在房价不变、租金不变的情况下，一套房子需要70年左右才能收回成本。如果想要达成国际上一般水平，要么房价就必须打3-5折，那么房租就要翻3倍，才能互相匹配。【点击收听音频】

*租金回报率：（一年的房租收入-房屋维护成本）/房屋购买成本

吴老师这番话隐含的意思是：房价这么高，房子买来那么贵，房租理应涨价。

但真的是这样吗，租客就要为房价上涨买单吗？

小巴觉得未必。我们先从房价和房租的关系说起。

按使用目的划分，房子的属性分为两种：投资品和消费品。

如果把房子作为投资品，又可划分为两类：

1.买房用于出租，并获得租金收入；

2.买房就等着房子涨价，获得房屋增值收益。

而租金回报率，就是用来衡量买房出租所得的投资回报的。

理论上来说，按照国际一般水平，18年后就能回本，但在中国，这个回本时间要70年。

于是房东们急了，中国房租不能输啊，房租要涨！

好像有点道理？

且慢，要知道，这五年以来，房子作为投资品的最大赢家可不是“买房出租”。一二线城市房价平均上涨幅度都在10%以上，有的甚至更高。与之相比，区区的房租收益实在是小巫见大巫。

于是房价暴涨在前，导致房东对房租高低的敏感度大大减弱，反而使得中国一线城市的租金回报率可以独立维持在一个较低的水平。

这意味着，房价涨得越高，增值预期越强烈，房租反而可以允许低。

如若有人不同意这个观点，容小巴杠精一句，为了“与国际接轨”，有两个选择：要么房价就打3-5折，那么房租就要翻3倍，房东们为何本能地想着涨房租，而不愿降房价呢？