房租暴涨、长租公寓爆仓背后，“租客房东两头吃”的金融杠杆风险正在袭来 | 中外管理观察家

采写：史亚娟来源：中外管理

本期观察家：严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

今年暑期，很多人们见面，重点不再是讨论房价上涨了多少，而是讨论房租上涨了多少。

而近期房租的暴涨，除了供求关系使然，一个重要背景是金融杠杆在房产租赁市场的大规模使用，尤其是长租公寓模式中，普遍闪转腾挪着金融杠杆活跃的身影。

金融杠杆，这个词汇大家不会陌生。千股涨停，千股跌停，千股停牌，千股复牌，然后再千股跌停……2015年夏天的股灾，给人们最深的记忆之一，就是金融杠杆。只是今年夏天，金融杠杆终于又掀起了房屋租赁市场的风风雨雨。

 

 

而其中也不乏血雨腥风：8月下旬，杭州房产中介公司鼎家破产，成为全国首例采用长租公寓模式运营的房产中介破产案例。而这背后，4000多租户缴纳的房租并未给到房东手里！如今大量租户或者重新交房租，或者不得不搬出房子，大量无辜者利益受损。

一时间，鼎家破产有如平地惊雷，激起了人们关于“金融+长租公寓”模式的警觉，在租房这个高度关乎百姓最基本民生的领域，原本就不应大量使用容易带来剧烈波动的金融杠杆工具，房产租赁市场“去杠杆”化很快将会迫在眉睫。同时，也留下了诸多亟待厘清的问题……

带着以上思考，“中外管理观察家”邀请易居研究院智库中心研究总监严跃进，对一系列既关乎民众生活，又关乎商业模式创新和风险防范等重要议题，做出全面解读。

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长租公寓爆仓，房东其实更“惨”！

《中外管理》：如何看待鼎家爆仓事件？这种爆仓是否有普遍性？长租公寓模式出现问题后，给相关各方会带来什么后果？

严跃进：杭州这次长租公寓爆雷事件正好撞上了一个“枪口”。因为此前北京几家房屋中介公司已经被提长租公寓“爆仓”的隐患了，鼎家可谓出现的一个典型案例。不止鼎家，目前市场上一些长租公寓机构，比如：自如、蛋壳、鼎寓等也都在和第三方金融机构合作，普遍采用为租客发放租房贷款（简称“租房贷”）的模式。

中央财经大学金融学院宗承渊图示自如的“租房贷”业务模式

鼎家爆仓事件发生后，首当其冲的，对投资者而言，是很难再对“租房贷”模式产生信任。

而对承租者（租客）而言，爆仓不仅意味着不能继续租住房子，还要照常向金融公司还贷。最糟的是，租客在被中介套用信用后，还会波及今后的征信记录。与其这样，承租者还不如用普通的方式去租房子，最多就是违约与合约，不会引发任何金融风险。

但是，租赁市场的权益保护，一直秉持“无论房子交付与否，都要优先保障承租者租赁权”的原则。当发生鼎家这类金融风险后，即便房东不愿继续出租，租客只要不违约，理论上依然可以继续住下去。房东强行撵客，也是任何一家正规中介公司所不愿看到的。但在实施操作中，也看长租公寓运营商是否负责任。目前看，此类纠纷诉诸法律的并不多，多是承租者与中介公司私下协商解决。

对房东（业主）而言，高价出租房源自然是开心的，但如果这种高价房源本身就是不合规的，或中介公司高价抢房源不能带来后续租金收益率的保障，一旦运营商资金链断裂，房东后续的租金也是拿不到的。

但是相比租客，房东受到的权益保障其实更小。因为对于租客来说，此类金融风险损失国家会启动相应补助措施，而房东是没有的。所以提醒广大房产业主务必保持警惕，千万不要认为中介高价抢房源，自己就有利可图，进而盲目参与到类似“租房贷”的金融游戏中去，让自己陷入被动的维权纠纷中。

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怎样识别长租公寓中暗藏的危险？

《中外管理》：如何判断长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险？业主和房客如何规避这种风险？

严跃进：这个很容易从表面做出判断。就是看这个长租公寓运营商有没有中介门店。像链家、中原这种传统房地产中介，对金融服务的依赖性不是很高，业主选择这样的机构，后续承担的风险要相对低得多。

市面上的那些“爆仓”的长租公寓项目，运营商多来自科技、金融、互联网的创新型企业，并非传统房地产中介或房地产开发商。它们发展长租公寓更多是对于现金流的补充。例如：“鼎家模式”更像是一种金融业务模式，是在借助新的商业模式为自己吸纳资金。

承租者在签合时也要辨别和自己签合同的，到底是有中介门店的运营商，还是那些作为代理商的创新型互联网企业。还要留个心眼看看合同里是否有“租房贷”这类与金融捆绑的服务条款。相信租客如果能在租房前把这些工作做仔细，租房后压力会小很多，风险基本趋向为零。

《中外管理》：目前不仅长租公寓运营商鱼龙混杂，产品也是花样翻新，您怎样评价长租公寓的现状和未来趋势？

严跃进：现在的“长租公寓”更像一种精装修公寓，与个人房源一样，都要一年一签约的。目前没有体现“长租”的概念，无法满足租客长期租住的需求。

现在大家对长租公寓市场过于乐观了，未来这个行业还是应该进一步突破。因为从大的趋势看，市场仍会以买房为导向，而不是以租房为导向，所以建议政策导向上今后在租住同权的基础上，提供一些迁入户口、创业支持，以及租房者子女教育等各种优厚条件。这样即便不体现“长租”属性，消费者也是愿意尝试的。

另外，现在的“长租公寓”更像一种噱头，商家各说各话，看不出各家的特色和创新点在哪里。建议住房管理部门对住房市场的产品分类尽快做出标准化定义。

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长租公寓是“换了马甲的P2P”？

《中外管理》：有分析称，今年各个房产中介之所以大幅抬价抢房源，是因为这是个“无本套利”的买卖，“长租公寓”模式类似于P2P，房产中介在用“租房贷”挪用租客的贷款来发展自身。这种行为，是否称得上是“换了马甲的P2P”？

严跃进：长租公寓模式中，中出现了利用房租贷挪用资金、砸钱抢房源这些现象，这些都属于近两年互联网时代的乱象。包括曾经的共享单车，背后都有一个类似逻辑——资本希望通过砸钱或投资来扩大市场占有率，进而实现对市场的垄断。

但这样做风险极大，看起来源源不断的新客户或新房源在进入租赁市场，产业链很稳健，但这个产业链本质上要以租金收益率为保障的。如果租金收益率无法保障，那“租房贷”就是“换了一种模式的P2P”，很难维持下去。并且，政策和市场需求随时都会调整，本来就存在变数。

《中外管理》：希望通过砸钱实现对市场的垄断，而非靠实质性创新创造价值，在这背后，整个行业出了什么问题？

严跃进：我们看到现在租赁市场出现了两种抱怨：租客抱怨房租上涨，长租公寓运营方抱怨做租赁不赚钱。这充分说明，长租公寓行业一直没有形成一个好的盈利机制。这是它们抢房源的原因——缺少清晰的盈利模型，而规模竞争似乎成了唯一可找到的“解药”。

无法盈利说明这个行业是高度依赖租金的，对租金这种至关重要的收入来源，运营商首先会考虑资金的一次性回笼。这类似于ABS（房地产金融证券化）模式。但规模小的长租公寓企业，是没有能力发展这种模式的，只能另寻他法。甚至不惜拿租客信用做担保来换取资金的回笼。这种将风险转嫁租客的行为，是非常自私且不道德的，必将引发各种问题，让整个行业乱象丛生。

《中外管理》：长租公寓行业要想走得长远，应遵循什么发展思路？

严跃进：每个企业都会有这样的惯性思维：必须做大规模，否则在市场上将没有发言权。但规模扩大的前提是手段合规，尤其不能动用一些杠杆性资金去运作市场、做大规模。

并且，租赁行业完全不同于通讯、互联网行业，不会像微信、支付宝那样，在占有很大市场份额后就会拥有定价权，这是由租赁行业的特殊性决定的：长租公寓有不动产属性。举个例子，你在郊区开发了很多长租公寓项目，但对广大租客而言，宁可选择在工作所在地的周边租房子，哪怕是找那些个人房源。

这意味着，并不是长租公寓运营商的规模扩张了，市场就会认可你。必须结合本地域情况提供与客群相匹配的租赁产品。此时，即使你的规模并不大，但依然是有利可图的。长租公寓不能单纯以规模扩张作为长久的竞争力。

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爆仓并非坏事，行业反思刻不容缓！

《中外管理》：长租公寓爆仓让租赁行业乱象充分暴露，当前国家对“租房贷”的监管态度是怎样的？

严跃进：宏观看，国家对于整个租赁市场的金融服务，即利用社会资本支持租赁市场的发展是鼓励的，只是目前在微观操作中出现了一些问题。

况且个别地方的做法也没有问题，比如：深圳通过建设银行(6.880,0.05,0.73%)开展房屋租赁贷款，就没有风险。后来出现的“租金贷”所引发的一系列风险，主要因为贷款方不是主流金融机构所致。

对这类非正规金融机构提供金融产品的风险把控，各类政策已经开始有所防范。比如：北京市就规定禁止银行资金进入“租房贷”领域；西安则提出“租房贷”在租赁市场贷款中依然可用，前提是要符合银监会的贷款政策。

长租公寓引入“租房贷”等业务后，建议各地金融管理部门和互联网管理部门都要积极介入、加强监管；同时，针对“爆仓”事件的后续处理，也可探讨一些处理标准，比如：租客权益应该是第一位的，各类纠纷都不应影响正常的租赁业务。

同时，长租公寓运营商在使用“租房贷”时，还可与自身的信用做挂钩。国家对信用欠佳的企业要征收一定比例的保证金，来防范其资金链断裂引发的风险。后续可用这部分保证金对利益受损的投资者和租客进行赔付。

《中外管理》：很多行业引入金融工具，带来的是一种行业的进步，但是在长租公寓领域，房产中介公司如何理性选择这类金融产品呢？

严跃进：各种中介机构都有自己所长，有部分机构擅长金融创新，有部分机构擅长房源信息发布和营销。如果想用金融工具进行长租公寓创新，先要对金融服务进行合规检查，同时要让金融工具真正服务于整个租赁业务。如果基础性工作都做不到位，那与金融工具的捆绑就会放大风险。

再有，在后续经营中，运营商切不要让金融工具成为一个卖点，让它发挥服务入口作用即可，比如：提供贷款服务。并且可由建行这种国有金融机构作为贷款方，这样能大大增加租客的信任感。

《中外管理》：除了“租房贷”，还有没有其他金融产品可供长租公寓运营商选择呢？

严跃进：现在“租金贷”多是以租客信用为背书去申请贷款的，其实长租公寓运营商完全可凭借自己的经营资源，比如：门店、房源、后续租金收益的测算等等作为背书，去向银行申请贷款，一定会比鼎家这种金融绑定方法风险要小很多。

至于其他金融产品，比如：国家层面的REITs（房地产信托投资基金）、ABS（房地产金融证券化产品）都可以去做。后续还可以考虑与支付宝这样的互联网信用支付平台结合，利用租金去抵扣支付宝消费的款项等。