房价怎么涨才合理？只看这俩数据就可以了

这个金九银十，国内的房地产可谓是一片惨淡，买房的不多，退房的倒是不少，全国各地开发商开始掀起了打折促销，为了掩人耳目，全都是精装改毛坯的套路，一降就是30-40%，但是小伙伴们的反应却并不积极，房子这个事永远是买涨不买跌，你越是降价买的人就越少。于是房子多的人开始慌了。那么，房价涨幅多少才算是合理范围呢？

在回答这些问题之前，我们不妨先看看其他的主要国家，房价都是怎么涨的，这样心里就有数了，正好最近恒大研究院发布了一篇报告，首席经济学家任泽平主笔的，就是年薪1500万，月薪125万的那位网红经济学家，这篇报告的事实分析部分还是很有看点的。

他这里分析了全球主要国家，包括法国，美国，日本的主要城市房价涨幅。先看法国。巴黎分为大巴黎小巴黎以及巴黎大区，如果以巴黎大区测算，占法国人口接近20%，经济份额达到30%，巴黎大区的房价涨幅为50年32.5倍，而法国平均房价涨幅只有22.7倍，法国名义GDP是28.1倍的涨幅，也就是说巴黎大区的房价每年涨7.3%，全法国只有6.5%，而名义GDP是年增长7%。特别说一点，2013年以后，巴黎的房价已经连年下跌，只有小巴黎，也就是巴黎市区的房价2016年以后恢复上涨。

再看美国纽约，纽约市是核心区域，他的房价涨幅只有5.4%，而全美更糟糕，年均涨幅不到5%，在美国的上百年历史当中，房地产的涨幅基本与通胀持平，也就是说只能保值不能增值。而被全世界公认的富人区，曼哈顿和皇后区，最近30年的年均涨幅一个是3.9%，一个是4.1%。所以在美国房地产根本不具备投资属性。

最后说日本，所有国家里最猛的是日本，日本泡沫破灭之前的36年，房价上涨了82倍，75年到91年，其中6个核心城市年均涨幅11.2%，非核心城市年均涨幅6.4%，而日本的名义GDP是年均7.5%。92年以后日本的地价就大幅下跌，现在也只有1991年的47.5%。也就是说如今快30年过去了，日本房价依然处于腰斩状态。

从这些国家来看，能得出什么结论呢，那就是全球最主要国家的核心城市，他们的房价可以跑赢名义GDP，也就是长期具备一定的投资属性，但也不会偏离太多。而非核心城市的房价，则很难跑赢名义GDP，所以在三四线买房投资，长期看是没有前途的。我们现在测算一下北上广深，最近15年以来，至少涨了20倍，年均增长幅度达到22%，而名义GDP也叫作货币GDP，指的是用当年价格计算的国内生产总值，所以比我们通常知道的GDP数量一般大3%左右，我们之前的GDP一直都是8-10%，也就是说名义GDP，应该是11-13%左右。如果这么看，北上广深的房价早已远远脱离了名义GDP的范畴，甚至泡沫的程度，比日本还大。日本在大泡沫前，房价增速也只比名义GDP快4%，而我们却足足快了10%。

值得注意的是，中国最近的名义GDP也在减速，大概只有9%了，所以未来房价再想如之前那么涨，概率极小。反而很可能会出现法国和日本的情况。只是我们希望更像法国，慢慢的跌，而不要像日本那么暴风骤雨而已。如果要按照世界平均的水平算，我们房价年均每年涨15%更合理一些，那么算下来就是15年8倍，也就是说现在的房价比正常值高了一倍还多。

                                                     来源：群策环球