房价走向清楚了？央行透露4大信号，要不要买房明确了？

在2018年最后两个月的时间里，关于房地产市场的政策信号再次多了起来。前阵子，住建部、新华社和经济 参考报等官方部门和媒体再次释放了楼市调控不会放松的信号，给深度观望的购房者吃了一颗定心丸。近日，中国人民银行发布了2018年《中国金融稳定报告》，房地产作为重要内容名列其中。

报告指出，随着楼市调控趋紧和金融监管加强，一些周期性风险逐渐暴露出来，宏观经济感到“阵痛”是可以预期、也应当接受的情景。当前部分城市房价过快上涨的局面总体得到抑制，但要关注违规加杠杆购房、债务率过高等潜在风险。笔者认为，这份报告对于当前以及未来楼市走向的论述透露出4个信号。

信号一，关于楼市地位：当前房地产行业在经济发展中依然占有举足轻重的地位

经济从高速度向高质量阶段转变，房地产作为重要一环必然要经历变革。不过，笔者认为必须要认识到一点，房地产主要是去地产依赖化，并非是去地产化，因为房地产在金融系统中依然具有举足轻重地位，所以短期内房地产行业的地位不会发生根本性改变。那么，房地产行业对于经济到底有多大影响呢？

众所周知，房地产上下游涉及行业众多，对经济会产生直接或间接影响。不妨举个例子，如果房地产企业大规模出现资金链断裂，必然导致银行出现烂账坏账，最终影响到金融业。在笔者看来，大家关心的房价不会出现太大的回落，当然在政策的严厉调控下，随着房价非理性上涨因素被一一根除，再次大幅上涨的条件也不具备。

信号二，关于楼市现状：高杠杆和高负债使得房地产行业需要改变野蛮生长状态

虽然当前房地产行业的地位依然很重要，但是到需要改变其野蛮生长的时候了。那么，当前房地产市场存在哪些问题呢？总体来说，在房地产快速发展的过程中，高杠杆和高负债给市场主体带来了压力，在巨大压力之下潜藏着风险。

一方面，对于购房者来说，2008年到2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%， 而房贷占据家庭债务的比例超过60%。除了长期房贷，通过短期消费贷、首付贷等违规加杠杆的形式也比较明显，这不仅给家庭带来了买房压力，同时也给市场带来了风险。

另一方面，对开发商来说，高杠杆、高负债一直都是开发运营的突特点。根据统计，去年我国136家上市房地产企业的平均负债率接近80%，达到十年来的最高值。此外，对于各地方来说，隐形债务一直都是突出问题，而棚改债务作为重要隐形债务之一，未来货币化安置继续收紧的可能性是比较大的。

信号三，关于政策趋势：楼市监管不会放松，未来几年防范和化解金融风险是首要任务

笔者认为，综上来看，未来调控的重点或是解决房地产市场存在的各种问题，防控给金融系统可能带来的风险。继高层表示坚决遏制房价上涨以后，银保监会也表示要坚决遏制房地产泡沫化。央行报告表态称我国经济金融风险可控，但不会发生系统性风险，当前经济转型阶段感到“阵痛”，是可以预期、也应当接受的情景。

当然，在笔者看来，这意味着房地产行业将继续告别周期性规律，未来调控会继续保持政策的稳定性和连续性。其实，在年初的中国金融年度论坛上，国家金融与发展实验室理事长李扬曾表示，未来几年防范和化解金融风险是金融业的首要任务，主要抓手是去杠杆。

此外，作为龙头房企的万科，这两年动作频频引人关注。在今年年度业绩会上，郁亮曾表示，房地产行业确实到了必须做出改变的时候了。笔者认为，未来房地产加强监管的趋势不会发生改变。

信号四，关于房价走向：房地产长效机制加快推进，长期稳定才是楼市调控的最终目的

在楼市调控不放松和防控金融风险的大背景下，房地产会发生哪些变化呢？一方面，未来或将增强消费对经济发展的基础性作用，在房地产领域则是引导住房租赁消费。9月底出台的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》明确了要推进租赁立法，大力发展住房租赁市场。

另一方面，加快房地产长效机制的建立，笔者已经不止一次说过，控制房价并非此轮楼市调控的终极目标，长期稳定房价才是楼市调控的最终目的。

房地产已经进入新的发展阶段，防范金融风险也成为当前三大攻坚战之一，楼市必将告别过去野蛮生长和盲目扩张的阶段。国家金融与发展实验室理事长李扬表示，经济增长出现一定下行并不是悲观情况，而是以经济增长速度的下行换回了高质量经济增长。在笔者看来，随着市场去杠杆的稳步进行和金融监管的加强，购房者应该避免盲目加杠杆，在经济能力范围内适时转变住房观念。

                                                 来源：楼事纪