宝鸡市住房和城乡建设局

关于印发《宝鸡市公共租赁住房物业服务

管理办法（暂行）》的通知

宝住建发〔2019〕103号

各县区住建（城建）局，市保障性住房管理中心：

《宝鸡市公共租赁住房物业服务管理办法（暂行）》经2019年4月15日局务会研究通过，现予印发执行。

                  宝鸡市住房和城乡建设局

                  2019年4月19日

宝鸡市公共租赁住房物业服务管理办法（暂行）

第一章 总 则

第一条  为规范公共租赁住房物业服务管理工作，明确产权人、物业使用人与物业服务企业的权利义务，维护物业服务管理活动参与各方合法权益，保障公共租赁住房小区的和谐发展，根据《陕西省物业管理条例》《陕西省租赁型保障房资产管理办法（试行）》（陕建发〔2014〕415号）《宝鸡市人民政府关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行的意见（试行）》（宝政发〔2014〕22号）及有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  市区范围内由政府投资建设的公共租赁住房物业服务管理活动适用本办法。

在其他项目、园区内配建以及政企联建的公共租赁住房物业服务，由项目建设单位、园区或联建企业自行组织实施。

第三条  市保障性住房管理中心是市区由政府投资建设公共租赁住房及配建商业设施的产权人，负责市区公共租赁住房小区物业服务活动的监督管理工作。公共租赁住房住户及商业设施的使用人是物业使用人。

第二章  居民自治管理

第四条  公共租赁住房小区在属地街道办事处的指导监督下成立物业管理委员会，对物业服务活动实施管理。

第五条  公共租赁住房小区物业管理委员会由五至十五人的单数组成。委员会主任由市保障性住房管理中心产生，副主任由小区所在地社区居民委员会产生，委员由物业使用人代表选举产生。委员每届任期3年，可以连选连任。物业管理委员会组成人员不得在为本小区提供物业服务的物业企业中兼职和领取报酬。

第六条  公共租赁住房小区物业管理委员会会议由主任或主任委托副主任召集。召开会议必须有超过半数以上委员出席，所作决定须经半数以上委员签名同意方可生效。物业管理委员会不得从事小区物业服务管理之外的经营活动。

第七条  公共租赁住房小区物业管理委员会在物业管理活动中，应当维护产权人和物业使用人的合法权益，履行下列职责：

（一）对市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构负责，在其指导监督下开展工作，并接受物业管理行政主管部门的监督；

（二）拟定小区管理公约、物业管理委员会章程，并在小区广泛宣传；

（三）开展入户调查或者召开物业使用人代表大会，对小区物业服务企业的服务质量进行综合测评，依据测评结果，提出选聘或者解聘物业服务企业的意见，报经市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构同意后，与物业服务企业订立、变更或者解除物业服务合同；

（四）审定物业服务企业提出的年度工作计划和物业服务重大措施；

（五）听取物业使用人的意见建议，监督物业服务企业的服务活动；

（六）督促物业使用人遵守管理公约和有关规定。

第八条  物业使用人在小区物业管理活动中享有以下权利：

（一）小区物业管理委员会委员的选举权和被选举权；

（二）监督小区物业管理委员会的工作；

（三）监督物业服务企业的服务活动。

第九条  物业使用人在小区物业管理活动中应当履行以下义务：

（一）遵守物业管理相关法律、法规和规章；

（二）遵守小区管理公约；

（三）尊重与遵守小区物业管理委员会的决定。

第十条  公共租赁住房小区物业管理委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，经市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构备案后，应在小区公示、公布，对物业管理区域内的全体物业使用人具有约束力。

第三章 物业服务与管理

第十一条  公共租赁住房小区物业管理应当遵循公开、公平、公正原则选聘物业服务企业。参与物业服务招投标的物业企业应当符合下列条件：

（一）具有独立法人资格；

（二）申请入围前两年，物业服务企业及项目负责人在信用信息系统无扣分记录，物业服务活动中未出现违法违规行为；

（三）在本市备案提供物业服务的项目建筑面积累计不低于10万平方米；

（四）内部管理严格，规章制度健全；

（五）其他应当具备的条件。

第十二条  大型公共租赁住房建筑区划内，可根据共用设施设备情况，合理划分为若干个物业管理区域，单独实施物业管理。

第十三条  公共租赁住房小区物业管理委员会通过公开招标方式，选聘符合条件的物业企业进驻小区提供物业服务。合同签订期限一般不超过3年，物业服务质量实行年度考核。

第十四条  公共租赁住房小区物业服务力量的配备，由物业企业按照行业规范要求落实，优先聘用公共租赁住房小区中符合条件的保障对象。

第十五条  公共租赁住房物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准根据项目规模、物业服务事项及服务标准等因素，由物业服务合同双方协商确定。

第十六条  物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及水电公摊等事项。

第十七条  占用公共租赁住房小区共有道路或者其他场地设置的车位，交通工具停放服务费归物业服务企业所有；场地占用费归产权人所有，用途由市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构决定。

第十八条  利用公共租赁住房小区共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构同意后，按照规定办理有关手续；所得收益归产权人所有，用途由市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构决定。

第四章  使用与维护

第十九条  公共租赁住房入住使用时，物业服务企业应配合市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构，向物业使用人发放房屋使用说明书及共用部分清册。

第二十条  物业使用人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得擅自装修或改装；因使用不当造成功能障碍或损坏的自行修复，造成损失的应当给予赔偿。

第二十一条  房屋保修期满后，房屋自用部位、自用设施设备损坏的，物业使用人应当自行承担维修责任。

第二十二条  公共租赁住房应参照《宝鸡市住宅专项维修资金管理办法》建立专项维修资金，用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第五章 监督管理

第二十三条  市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构，应当畅通公共租赁住房使用、管理、服务问题反映渠道，及时处理投诉举报。

第二十四条  市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构和小区物业管理委员会，应当对公共租赁住房小区的物业服务管理工作进行巡查和考核，发现物业服务企业有未落实物业服务合同约定内容或存在其他违规行为的，应当督促物业服务企业及时予以纠正。

第二十五条  物业服务企业在服务管理过程中，发现公共租赁住房住户有下列情形之一的，应当在24小时内书面告知市保障性住房管理中心或其委托的运营管理机构：

（一）与其申报收入明显不符的高消费行为；

（二）办理入住手续未入住或无故空置超过半年；

（三）违规转租、转借、转让、出租、调换、经营；

（四）家庭收入、财产、住房情况发生明显变化，未按规定及时申报；

（五）未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；

（六）其它违反公共租赁住房管理规定的情形。

第六章 相关责任

第二十六条  任何单位、个人发现在公共租赁住房使用、管理、服务及其监督管理活动中有违法、违规行为的，均有权向市住房保障行政主管等部门进行举报。相关部门要依法依规调查处理。

第二十七条  有关单位工作人员在履行工作职责中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法违规行为的，应当追究其责任;构成犯罪的，移交相关单位追究刑事责任。

第二十八条  提供物业服务的物业企业有下列情形之一的，经市保障性住房管理中心或其委托的资产运营管理机构同意后，小区管理委员会应当及时终止物业服务合同：

（一）对指出的问题不按规定整改或两次以上整改不到位；

（二）连续两次测评物业使用人满意度低于70%；

（三）发生重大责任事故；

（四）未按本办法第二十五条规定履行告知责任，造成重大不良影响的；

（五）造成共用部位、共用设施设备重大安全隐患，或造成两次以上重大群体性事件；

（六）应当及时终止物业服务合同的其他情形。

第七章 附 则

第二十九条  各县区政府投资建设的公共租赁住房小区物业服务管理可参照本办法实施。

第三十条  本办法中未明确的公共租赁住房物业使用人与物业企业权责事宜，参照《陕西省物业管理条例》执行。

第三十一条  本办法自印发之日起执行，有效期两年。 

第三十二条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。