以科学发展观统领全局，加快房地产业发展步伐

 ——在2006年全市房地产工作会议上的讲话  

李维洲  

（2006年2月21日）  

各位领导、同志们：

   今天，市政府在这里召开全市房地产工作会议，主要任务是：贯彻全国、全省建设工作会议、市委九届七次会议和市政府经济工作会议精神，紧紧围绕科学发展、和谐发展的主题，回顾总结2005年的工作，表彰奖励先进，安排部署今年房地产工作，动员全市房地产行业广大干部职工进一步认清形势、抢抓机遇，开拓创新、真抓实干，为“十一五”开好局、起好步，确保我市房地产又快又好的发展。为此，我讲以下意见：  

   2005年，是“十五”最后一年，也是我们全面落实科学发展观的重要一年。一年来，在市委、市政府的正确领导下，在省建设厅的帮助指导下，我们坚持把促使房地产业发展作为第一要务，紧紧围绕市委、市政府的中心工作,全面贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，按照“国八条”和“新八条”的要求，突出宏观指导，创新服务机制，推进行业诚信建设，各项工作取得了显著成效。主要特点是：

1、房地产投资稳步增长。

   据统计，“十五”期间，全市房地产开发完成投资61亿元，2005年全市房地产开发投资达到18亿元，占到全市固定资产投资175亿元的10.3%；房地产企业上缴各类税费2.5亿元，比“九五”末增长58%；房地产业的发展带动建材、建筑、化工、机械、纺织、家俱、装饰、家电等多项产业增长产出40亿元，住房消费有效促进了内需增长；全市房地产企业直接从业人员过万人，有效缓解了就业压力,房地产业的支柱作用更加显现。

2、居民住房水平明显改善。

   “十五”期间，先后建成了玉泉花园、陈仓园、盛花园等八个初具规模的住宅小区，一批具有现代都市气息的高层住宅相继投入使用。据统计，市区共建成各类房屋327万平方米，其中住宅290万平方米。2005年,全市房屋施工面积252万平方米，新开工面积140万平方米，房屋竣工面积80万平方米，其中住宅面积70万平方米,均达历史最高水平,分别比2004年增长24.6%、22%、12.5%。市区人均住房建筑面积提高到22平方米,比“九五”末的18平方米,增长22.2%。

3、住房市场日趋活跃。

   2005年全市房地产交易额达到9.9亿元，较上年增长52%，房地产交易环节提供契税1975万元，比上年1100万元增长80%，占到市本级契税的80%。从商品房交易情况看，2005年多层商品住宅房屋成交面积56.5万平方米,高层住宅成交面积4.5万平方米,存量住房成交面积11.92万平方米，同比增长分别为11.9%、45.7%；从商品房及存量住房市场价格看,2005年全市多层商品住宅房屋均值约为1430元/平方米,比2004年上涨9.4%,存量住房均值为1089元/平方米,与2004年相比涨幅微弱,基本持平;高层住宅房屋起价均值2034元/平方米,比2004年涨幅8.7%，各类房屋交易价格稳中有升。

4、旧城改造工作起步良好。

   2005年通过我们艰辛努力，顺利完成了北坡、九龙泉、宝福路162号、178号大院等直管公房居民搬迁577户，拆除房屋面积25020平方米；按照市政府常务会议要求完成新福园建设的前期准备工作，落实了建设资金；姜城、联盟两个“城中村”改造方案也已通过审批，进入了“四个无形转制”阶段；以北坡灾害防治搬迁安置的新福园建设和姜城村、联盟村“城中村”改造工程的启动和实施，使我市的旧城改造建设工作实现了由点状改造向成片、成区、成规模改造的跃升，也使得旧城改造建设工作已成为提高城市品味、让城市增色的亮点工程。

   回顾和总结起来，我们主要抓了以下三个方面：

  （一）正确把握房地产业发展趋势,确立科学发展、和谐发展的工作思路。 2005年,是国家对房地产业出台政策最多、宏观调控力度最大的一年。随着“国八条”、“新八条”等五大政策的颁布和实施，如何对我市的房地产业进行评价和定位，是跟风，人云亦云，还是因地制宜，科学求实，是我们面临的一个新课题。为了正确把握房地产业发展的脉搏，我们组织力量，从土地供应、银行信贷、建安材料、住房价格及城镇居民人均收入等方面，比照全省及周边城市的房地产发展现状，进行了深入细致的调查和分析。通过论证，我们感到宝鸡的房地产业发展不是投资过热、而是后劲不足；不是过快、而是慢了半拍；不是商品房价格过高、而是相对周边地区明显偏低。基于这个认识和定位，市政府把基调定在加大新区开发力度，加快旧城改造步伐，促使房地产业持续健康发展上。按照这一基调，我们进一步确立了创建优秀住宅小区、出台旧城改造优惠政策、强化行业管理服务、全面推动行业诚信建设四个工作重点，积极组织举办银企座谈会、开发项目推介会、房地产业峰会、房地产高层论坛等，统一了思想，提高了认识，明确了目标。在市、县（区）政府具体领导下，规划、土地、城建、计划、金融等职能部门从土地供应、规划管理、计划立项、资金扶持等方面积极支持帮助，使我市的房地产业保持了持续健康发展的好势头。政府的宏观决策为全市房地产业发展奠定了基础，创造了条件。聚丰集团、陈仓置业、华厦公司等一批房地产开发企业，投资开发规模大、纳税多、信用良好，走在了全行业的前列。随着全市“十一五规划”的出台，我们按照市委、市政府提出的“建设经济发达、文化繁荣、环境优美、生态良好 、社会稳定、人民安居乐业的和谐宝鸡”的战略目标，科学地编制了《宝鸡市十一·五房地产业发展专项规划》，为未来五年发展，奠定了基础。

   （二）认真开展调查研究，切实解决行业发展中存在的突出问题 在国家宏观调控的大背景下，发展房地产业，抓好行业管理比其他任何时期显得更为重要。一年来，我们在针对城市房屋拆迁管理、开发项目管理、预售（销售）管理、房产交易管理、登记发证管理、住宅物业管理中存在的突出问题和薄弱环节，确定了11个调研课题，通过深入细致的调查研究，在以下几个方面，取得了进展。 一是在城市房屋拆迁管理方面，依据国务院建设部和陕西省有关法规政策，提请市政府出台了《宝鸡市房屋拆迁补偿暂行规定》，有效地规范了城市房屋拆迁安置和补偿工作。全年换发拆迁企业资质证书14家，发放城市房屋拆迁许可证15个，批准拆迁房屋面积10万平方米，拆迁居民（房屋）888户，拆迁纠纷较2004年下降41%,有效的确保了社会稳定。 二是在旧城改造方面，把旧城改造工作纳入了城市建设的议事日程。针对市区存在的大批非成套危旧房屋和“棚户区”、“城中村”以及长期闲置的停产和半停产企业的状况，在充分调研、论证的基础上，市政府及时研究出台了《关于加快旧城改造意见》、《关于“城中村”改造建设管理若干问题的意见》、《关于旧城改造建设项目涉及有关费用征收标准》、《关于北坡地质灾害防治搬迁建设安置各项费、税收取标准的意见》等，为旧城改造建设搭建了政策平台，有力的推动了旧城改造建设的步伐。 三是在产权产籍管理方面，针对房改房和企业改制过程中遗留下来的房屋产权发证问题，提出了《宝鸡市房屋产权发证遗留问题的意见》，经市政府批转执行，从而解决了一大批长期积存的业主购房拿不到产权证书的问题。 四是在物业管理方面，继续加强了《物业管理条例》等管理法规的宣传，配合省建设厅举办了2期物业管理人员继续教育和培训班，使120多人受到了业务培训；在巩固已有的8个优秀住宅物业管理小区的基础上，指导创建3个优秀物业管理小区；针对住宅物业管理水平不高、业主意见较大的实际和住房公共部位维修基金归集难的问题，提出了《关于解决当前住宅物业管理中几个突出问题的意见》和《宝鸡市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理暂行办法》，市政府即将研究出台。 五是在完善住房保障体系方面，依据建设部和陕西省《经济适用住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，对全市城镇最低收入家庭住房状况进行了全面调查和摸底，提出了《宝鸡市经济适用住房管理办法》和《城市最低收入家庭住房保障办法》，已报市政府审定。

   （三）倡导诚信服务，全面“塑造诚信宝鸡房地产业新形象” 2005年是房地产行业参加全市“创佳评差”活动的第二年，围绕创建全国文明城市工作，我们继续开展了“塑造诚信宝鸡房地产业新形象”活动，把“为全市经济建设服务、为大城市建设服务、为城乡居民住房消费服务”的理念和思想，贯穿在了房地产管理工作的各个环节上。 在局机关，根据市房管局行政执法职能调整的实际和建设诚信机关的要求，一是认真贯彻落实国务院《关于印发全面推行依法行政实施纲要的通知》精神，按照“以法定责，以责定标，按标考评，以效奖惩”的原则，制订了《宝鸡市房产管理局行政执法责任制实施办法》，并严格执行行政许可的各项制度和程序。今年以来，共办理行政许可68件，审查销售广告37个，无一差错。二是严格企业资质管理。依法完成了117家四级以上房地产开发企业年检，新办开发资质16家，注销房地产开发企业资质4家，淘汰了一批劣质企业，催生了象惠森公司等具有市场冲击力的新企业;按规定完成了35家物业管理企业资质年检，核发新办物业资质 18家，注消物业资质2家，吊销物业资质2家，促进了物业管理企业的发展。三是继续开展评比竞赛，树立了典型。 在局属窗口单位，积极倡导 “内强素质抓管理，外树形象搞服务”的主题活动，在继续推行“一厅式办公、一条龙服务”的服务方式的基础上，积极推行政务公开和诚信服务，在社会上产生了广泛的影响。 在全行业，我们通过召开全市房地产行业诚信建设经验交流会，提出了“八个坚持和八个反对”，进一步深化和推动行业诚信建设。各县区房地产管理部门，狠抓作风转变，寓管理于服务之中，推动诚信机关建设；各开发企业竞相推出精品楼盘，转变企业发展理念，努力塑造诚信企业品牌文化；各物业管理企业树立人本思想，积极开展即时服务、跟踪服务；各中介机构也把诚信作为发展壮大的内因高度重视。这些活动的开展，使房地产业新形象逐步树立起来。在全市2005年度“创佳评差”活动中，房管系统被评为优胜系统，产权处被评为全市“十佳诚信”单位，交易处被评为“创佳评差”最佳单位。 总之，过去的一年，是我们把握形势，加快发展的一年，是全行业团结一致，努力拼搏的一年，也是我们取得新成绩、迈出新步伐的一年。在此，我对房地产业界取得的新成绩、作出的新贡献表示崇高的敬意，对所有支持关心房地产管理工作的各级领导、各界同志表示衷心地感谢！ 在总结成绩的同时，我们清醒地看到全市房地产工作中存在的困难和问题：一是房地产开发水平有待提高，有的住宅小区品位不高，环境欠佳；二是商品房供给结构性矛盾较为突出，难以满足不同收入家庭、不同消费阶层居民的需求；三是住房保障体系的建立和完善是整个房地产工作的薄弱环节；四是房地产市场服务体系不健全，中介不发达，服务不配套；五是物业管理有待加强，取得新突破。所有这些，都是制约我市房地产业又快又好发展的严重问题，也是我们谋求发展、加快发展的突破口。对此，我们一定要高度重视、迎难而进，努力抓好“十一五”开局之年的各项工作。  

   2006年，是我国“十一五”开局之年，也是我们全面贯彻党的十六届五中全会精神，落实市委“建设经济发达、文化繁荣、环境优美、生态良好、社会稳定、人民安居乐业的和谐宝鸡”战略任务的重要一年。 在全省建设工作会议上，李子青厅长对房地产管理工作提出了“促进房地产市场健康发展”，使“房地产业的支柱产业地位更加稳固”的要求。在市委九届七次全会上，吴登昌书记从现代化大城市建设的战略高度,分析了我市房地产业发展的广阔空间和难得机遇,明确要求“通过几年努力，使宝鸡成为陕甘川宁毗邻地区最适宜人居的生态园林大城市”。在刚刚闭幕的市十二届人大四次会议政府工作报告中，姚引良市长用一整段的篇幅要求加快房地产业发展，强调指出“要制定能够满足全市不同消费群众的房地产开发整体规划，积极引进实力较强的大盘房地产开发商，建设一批设施完备、功能齐全、环境优美的住宅小区。在秦岭北麓台塬地带规划建设一批高档住宅区，提升我市房地产业的档次和水平。要努力改善中低收入家庭的住房条件，在市区重点建设一批面积适中、设施齐全的经济适用住房和廉租住房，切实解决弱势群体的住房困难。加大县城和重点建制镇经济适用住房的建设力度，提供更多的中低价位普通商品住房，引导农民向城镇集中。进一步完善房地产交易市场及其配套服务体系建设，发展房地产中介服务，搞活二手房交易。”市长在报告中七次讲到了房地产管理工作，这在以往是少见的。春节过后收假的第一天，市委常委、常务副市长王宏就来到市房管局，听取了2006年工作打算，并提出了具体要求，这些都说明了市委、市政府对房地产管理工作的重视。所有这些，既是对我们的信任，也为我们赋予了新使命、新任务。 在新的一年里，我们一定要认真总结经验，下更大的功夫，鼓更大的干劲，努力完成2006年各项工作任务，全力推动全市房地产业科学、和谐发展。

   2006年,我市房地产工作的基本思路是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领房地产工作全局，以加快房地产业持续健康发展为主线，以建立健全住房供给体系，实现居者有其屋为总目标,加大新区开发力度，加快旧城改造步伐，加强房地产市场管理，突出抓好稳定城市拆迁、突破旧城改造、创建园林式居住小区、健全住房保障体系、强化物业管理五个重点，加强管理，搞好服务，齐心协力，构建和谐，为全市经济和社会发展做出新贡献。 主要目标是：全年完成房地产投资20亿元，增长20%,建成房屋100万平方米，增长25%；招商引资5亿元，到位资金2亿元；抓好列入市上重点项目的百合花城、朝阳花城、左岸新城、田丰高新国际、聚丰天下汇、嘉隆国际商城六个重点项目建设,抓好渭水园小区、水岸丽园、碧水湾、兰宝小区等10个园林式住宅示范小区建设,抓好经一路步行街区、中山路直管公房区、公园路仿古一条街等十个旧城改造项目建设;房地产交易额达到11亿元，成交面积95万平方米，增长10%；突出抓好8个优秀物业管理小区，争取3个达到市级优秀小区;市区人均住房建筑面积达到23平方米以上。 为此，我们要全力做好以下几个方面工作：

  （ 一）加大开发建设力度，加快住宅建设步伐 一是努力提高开发建设水平。各房地产开发企业要创新开发理念，树立品牌意识，打造住宅精品，依靠品牌引导消费，用建筑风格赢得市场、谋求发展；要积极响应建设绿色宝鸡的号召，注重生态建设，参与园林式居住小区创建活动；要积极引进实力较强的大牌房地产开发企业，鼓励本地房地产企业强强联合，培育一批有较强市场冲击力的骨干企业，壮大我市房地产市场投资主体，为我市的房地产开发市场注入活力。 二是积极实施旧城改造。市政府《关于加快旧城改造意见》等四个文件，是我们做好旧城改造工作政策依据，特别是《关于旧城改造建设项目涉及有关费用征收标准》明确了对48项费税优惠。承担改造任务的开发企业，一定要从大局出发，下大力气做好工作，要把政府的优惠变成对政府、对人民的回报，变成对自身形象的重新塑造；要把北坡地质灾害防治搬迁安置建设工作作为重中之重，承担任务的单位要高度、精心组织，加快新福园、同心园廉租住宅小区建设，确保年底完成1000户北坡居民搬迁，为旧城改造工作带一个好头；要全面推动金台区联盟村、渭滨区姜城村两个“城中村”改造试点，两区政府应加强具体领导，市区相关部门紧密配合，创新思路，为我市的“城中村”改造工作走出一条新路子；各县区也要结合实际，制定规划和方案，通过认真组织实施，努力改变旧城区面貌，为人民群众营造舒适的居住环境。 三是全面加强开发建设管理。住宅和房地产开发建设是一个系统工程。加强对这个系统各个环节的监管，是房地产行政主管管部门的重要职责，也是体现我们管理水平的关键所在。在开发建设环节上，要继续加强开发企业的资质管理和项目资本金管理，继续推行项目手册管理制度；在项目转让和销售预售环节上，要严格房地产广告内容真实性的审查，积极倡导诚信立业、诚信待人、诚信销售，通过健全和完善房地产开发企业信誉信息档案，把诚信建设贯穿到住宅和房地产开发的全过程。在开发统计和信息报送环节上，要注重信息的准确性、及时性，各企业要重视和加强房地产统计工作，确定专人，明确责任。从今年起要将统计信息的报送情况，作为衡量企业资质信誉及评优表彰的重要条件。 四是不断完善住房供应体系。一方面要争取年内出台我市的《经济适用住房管理办法》及实施细则，落实经济适用住房建设与管理的各项政策，严格执行建设标准、严格审查供应对象、严格管理上市交易，确保政府对经济适用住房的优惠政策落实到位，真正惠及百姓，切实解决市区中、低收入家庭住房问题。另一方面要争取出台我市的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，建立健全廉租住房保障对象档案制度，实现对廉租住房保障对象的动态管理，解决好市区最低收入家庭住房问题。各县区也要结合实际，抓紧研究制订经济适用住房管理办法和廉租住房建设管理实施意见，合理确定经济适用住房和廉租住房的保障方式，解决好城镇中、低收入家庭和最低收入家庭的住房困难。 五是充分发挥银行支持作用。多年来，我市人民银行和各商业银行对房地产业的支持，功不可没。开发企业要主动加强与金融机构的联系，帮助金融机构抓住房地产业快速发展的商机，拓展房地产金融业务。各商业银行亦应在国家宏观调控政策内，立足实际求发展，加大对房地产业的信贷力度，加强对优势开发项目、重点开发企业的信贷支持，拓宽居民购房贷款业务，扶持住房消费。

   （二）加强房屋拆迁管理，确保一方稳定 去年以来，国务院和各级政府都要求把加强城市房屋拆迁管理作为维护社会稳定、构建和谐社会、体现执政为民的重点来抓，足见城市房屋拆迁管理工作的重要。在这方面，我们一定要高度重视、加强管理，保障拆迁人和被拆迁人合法权益。 一要继续加强城镇房屋拆迁计划管理。我市房屋拆迁中长期规划已经省建设厅和发改委批准，作为城市房屋拆迁重要依据付诸实施，这是今后一个时期城市房屋拆迁管理工作的依据和准则。从今年起，市县两级都要按照中长期计划，编制当年的拆迁计划，并严格按照审批程序实施拆迁。凡未列入年度计划的项目不得发放拆迁许可证，更不能随意擅自违法拆迁。同时，要妥善处理历史遗留问题，认真清理尚未解决、群众反映强烈的拆迁遗留问题，维护社会稳定。 二要严格执行房屋拆迁许可制度。要进一步完善和落实房屋拆迁补偿金监管办法，全面推行拆迁补偿安置协议示范文本，规范拆迁行为。要继续贯彻“三个不能拆”（即：补偿金监管不到位的不能实施拆迁、未达成补偿安置协议的不能实施拆迁、安置措施不落实的不能实施拆迁）的管理措施，确保被拆迁人的合法权益。 三要认真贯彻《宝鸡市城市房屋拆迁补偿暂行规定》，切实加强城市房屋拆迁管理，保证建设项目顺利进行。

   （三）搞活房地产市场，促进住房流通 活跃的房地产市场，是房地产业发展的先决条件。搞活房地产市场，要从三个方面抓起： 一要有一套相对完善的服务体系。就市区来讲，交易和发证服务大厅的功能已基本齐全，硬件设施相对领先，这就要求我们的工作人员要在转变作风、搞好服务上再下功夫，争取更好。要把企业和群众满意不满意作为衡量自己工作的标准，继续推行首问责任制和按时办结制，严明奖惩；要继续完善“二手房转让即时办证”程序，全面推行新建商品房“一手交钥匙，一手发房本”的服务模式,为产权人提供良好服务；要按照建设部的最新要求，积极试行商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度（所谓实名制，就是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是一个名字）；要确定专人，完善房地产信息收集和发布制度，真正发挥房地产交易中心的作用。 二要重点培育和发展一批规范化、专业化的中介服务机构。相关职能部门可从资质申请、证照办理等方面从优从快给以帮助，支持中介服务机构做大做强；要充分发挥中介服务机构的市场媒介作用，为开发企业解难，为百姓购房换房服务；各中介服务机构也大胆创新，既要拓宽购房经纪、房地产评估业务，又要向房屋置换、置业担保等服务领域延伸，为房地产市场提供全方位服务。 三要继续按照“政府搭台，企业唱戏，媒体参与，公众受益”的模式，举办2006.宝鸡金秋房地产交易会，办好宝鸡房地产信息网站，为全市房地产业发展搭建服务平台。

    （四）全面推进居住物业管理，创造优美居住环境 物业管理是创造优美居住环境的主要因素，也是近几年居民对企业信誉评价和房地产业形象评议的热点，今年，必须在物业管理上有新突破。 一要坚持物业管理的市场化方向。努力改变物业管理企业长期依附房地产开发单位的状况，从体制上解决建管不分的问题；鼓励公平竞争,建立健全质价相符的物业管理价格机制,引导和监督双方认真履行物业管理合同;要进一步落实省建设厅有关商品房预售证发放前，必须采取物业管理措施的规定。否则，不得发放预售证。 二要紧紧抓住市政府出台《宝鸡市住房维修资金管理办法》有利时机，建立住房专项维修资金管理制度，落实具体措施，加大房屋公共部位维修资金的归集力度，管好房屋的“养老金”，保障住房的正常维修和使用。 三是继续开展创建优秀物业管理小区的活动。从服务内容、服务质量、服务价格等方面开展竞赛，全面提高物业管理水平，让群众买房时放心，入住后舒心。

    （五）加强自身建设，创建和谐单位 市县（区）房地产行政主管部门要认真落实姚引良市长在政府工作报告中提出的建设创新型、服务型、高效型、法制型、廉洁型机关的“五型”要求，切实加强自身建设。 1、进一步完善落实联系指导县区工作的制度。要深入基层，开展调查研究，掌握第一手材料，面向基层，搞好服务。要搞好专题培训，组织县区和基层同志外出考察，学习先进经验，不断提高我市房地产管理工作水平。 2、抓好各级领导班子建设和队伍建设。要进一步巩固保持共产党员先进性教育成果，抓好长效机制建设，努力建设“团结、务实、廉洁、高效”的和谐单位，提高各级领导班子和党员干部队伍总体水平。 3、要坚持不懈地抓好廉政、安全和稳定工作。继续把廉政、安全和稳定作为整个工作不可逾越的底线，确保不出问题。 4、继续在全行业开展以“塑造诚信宝鸡房地产业新形象”为主题的“创佳评差”和行风评议活动，全面推动行业作风建设。

    同志们！2006年全市房地产工作任务光荣而艰巨。让我们在市委、市政府的正确领导下，在省建设厅的帮助指导下，齐心协力、求真务实，坚持以人为本、大胆创新，努力争取新成绩，实现房地产业又快又好的发展。