房价降了！钱变紧了！房企的苦日子来了

昨日（10月30日）早间，中国恒大发布公告称，公司间接全资附属公司景程有限公司拟进行美元优先票据的国际发售。发行美元票据的目的主要用于现有离岸债务再融资。

值得注意的是，为表示对本集团的支持及信心，中国恒大主席兼执行董事许家印已表明有意认购本金总额最多达10亿美元之票据。

同一天，中粮地产发布公告称，公司拟发行2018年度第三期中期票据，本期发行金额为12亿元，发行期限为3年。本期中期票据拟全部用于偿还本部前期发行的中期票据及下属子公司中粮深圳提供，有息负债和补充流动资金。

前一天（29日），华侨城、阳光城均发布公告称，拟发行中期票据，金额分别为25亿元、4亿元。

房企纷纷发行票据融资，背后却是“钱荒”的融资难题。各种政策、声音不断在加码，坚持“住房不炒”的定位，要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

就在不久前，上证报报道称证监会有两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件（未定稿）。文件指出，对于涉房上市公司再融资方面，主营业务为房地产(包括住宅地产、商业地产)的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。房企融资处境艰难。

事实上，自2016年下半年开始，房产行业融资全面收紧的“号角声”不断。凤凰网房产梳理发现，自2016年下半年以来，银监会、证监会、央行等监管部门先后发布了近20项调控政策，以收紧和规范房地产市场融资行为。

严厉的政策控制下，房企融资已经“凉凉”。

房企融资全面收紧

事实上，房地产行业融资收紧的境况，在历史上并不是首次出现。

早在1993年，海南房地产业出现了过度投机现象。时年6月，房地产公司上市被宣布终止，同时，全面控制银行资金进入房地产业。

随后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，祭出16条调控房地产行业的强力措施。银根全面紧缩时代首次出现，并一直持续到1999年下半年。

第二次房企融资收紧境况则出现在2010年。度过2008年金融危机，量化宽松政策开始改变，房地产开发贷款收紧。

据中国房地产报消息：在2010年，仅到10月底，中、农、工、建四大国有商业银行就已经停止了新增开发贷款审批，银行贷款大幅收缩。本次调控一直持续到2014年3月，才逐步放开房地产行业在资本市场融资的思路。

与前两次不同，本次政策调控全方位升级，房地产融资“窗口”全面收紧。自2016年10月以来，各监管部门不断出手，银行贷款、债券、非标融资、股权质押、海外融资等渠道纷纷被限制。以北京为代表的一线城市更是频频刷新“史上最严”调控政策。

据中国经营报报道，有分析认为，早在2017年召开的全国金融工作会议上，就提出了推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策。这意味着房企融资渠道将进一步收紧和规范，房地产市场或将进入限制性发展周期。

全国金融工作会议是中国金融业发展的“风向标”，而房地产作为中国金融市场的一个重要组成部分，同样动作不断。

凤凰网房产梳理相关政策和文件发现，自2016年10月以来，央行、银监会、沪深交易所、证监会、中基协以及等监管部门先后发布了近20项调控政策，以收紧和规范房地产市场融资行为。

目前，房企融资资金多来自五种渠道：银行贷款、非标融资、债券、股权质押、海外。如今，五种渠道均有收紧融资的调控政策。银行收缩土地贷款、严禁同业、资管资金进入房地产；信托、保险债权计划、私募资管计划等方式均对资金流入房地产进行限制；收紧房企发债；股权设置质押红线；上市房企申请增发、配股、非公开发行股票均有限制；境外发债按规定主要用于偿还到期债务。

有资料显示，仅10月以来，已有雅居乐、鸿坤地产等多笔房地产融资计划被中止或终止审查。此外，同策研究院数据显示：9月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元，环比大幅减少26.48%，融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

不仅融资规模下滑，融资成本也持续增加。克而瑞研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。

回笼资金成首要目标

外部有持续的、不断收紧的调控政策，内部房企又遇偿债高峰，可谓“雪上加霜”。

从各家房企公告的中期财报来看，大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减。如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元；保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比往年均大幅缩减。

然而，偿债高峰的来临，使得房企没有足够喘息的机会。东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。

面对融资和偿债的双重压力，快速回笼资金、保持财政稳健成为房企的首要目标。

不少企业祭出降价促销的“杀手锏”。泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商，打出了降价促销的招牌。其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。碧桂园个别项目出现8折优惠，泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。

此外，不少房企更名“去地产化”，寻求多元化发展。多家房企更名时回应，进行变更的原因是扩大经营范围。如龙湖集团去“地产”标签后，随后便宣布正式进军养老产业，并同步加大长租公寓的发展。多元化的业务显然能够扩大融资渠道并提高盈利能力。

除了通过加快销售回款缓解资金压力，一些房企准备通过变卖资产或实现资金回流。佳兆业集团主席兼执行董事曾称，还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。昨日（18日），东方园林发布公告称，实际控制人何巧女及唐凯拟出让东方园林股东拟出让10%股权，筹集资金。

纵然用尽“十八般武艺”，房企也不得不面对回款速度降低的现实。

据一位不愿具名的业内人士透漏， 有地区为限制房价增速过快，对于高价的商品房限制网签，“没有网签就无法进账,卖不卖都是无法回款。现在是融资难，回款也难”。

另据21世纪经济报道消息，中信证券曾称持续上升的按揭贷款利率，不断走弱的房价上涨预期，和各地陆续出台的调控政策，未来几个月销售速度将继续下降，去化难度增加。“房地产销售速度可能入秋。”

房产销售速度降低的迹象其实已经显露。根据各房企财报显示，今年以来开发商的回款率普遍下滑，仅有万科、中海、龙湖等少数品牌房企能达到85%以上，其他主流房企大多在85%以下。其中，万科今年目标回款6300亿元，郁亮称目前也仅完成不到一半。